2008年别墅“禁批令”下 解读东莞类别墅
http://sz.soufun.com/apt深圳搜房豪宅网2008年 7月4日搜房
东莞的别墅稀缺吗?
有也内人士表示，一直以来，东莞不是缺乏别墅，而是别墅太多，这样那样的别墅项目遍布东莞各个区域。所以，有人认为，东莞是国内别墅密度最大的地区，就像东莞是国内星级酒店最密集的地区一样。
但是，随着近年来国家限制别墅项目的审批立项之后，这种到处建别墅的势头发生了改变。那么，东莞的别墅会越来越稀缺吗？国家禁止别墅用地审批早已是三令五申，而6月23日东莞出台本土政策明确提出禁止别墅类房地产项目的开发，无疑对在售别墅项目而言是一大利好。那么禁止别墅类房地产项目的开发之后，别墅是否会 “物以稀为贵”？
独栋别墅日渐稀缺
据统计，进入2008年，在别墅“禁批令”实行5年之后，传统意义上的别墅———即独立别墅在今年供应量将不足300套；从数据看，东莞真正的别墅———独立别墅以及越来越少，成为真正的稀缺产品。
东莞人对东江的有着天然的依恋，对万江的楼盘印象也在不断改变。阳光海岸·悦湾相关负责人还透露，等阳光海岸悦湾的洋房全部建好后，将一次性建设并推出50套临江的独栋别墅，而规划已在几年前通过了，而这还没有建设的每栋500-700平方米的独栋别墅，早早已经有人预定了，不少与老板相熟的朋友都表示要预定这别墅，让这待嫁的皇帝女儿更加不愁嫁了。这也体现出了独栋别墅的稀缺性。
中原地产市场研究部经理车德锐指出，真正意义上的别墅指的是独栋别墅，在禁止别墅项目的开发政策背景下，的确成为稀缺品，投资潜力长线看好。
类别墅日显供过于求
据资料显示，东莞近年来的类别墅产品蜂拥上市，每年上市数量在1500套以上。
按照6月23日刚刚出炉的《规划》,其中30％的弹性指标,仍然给开发商很大空间,如果这30%都被拿来建设类别墅,那么市场上的类别墅供应量也非常大。车德锐指出，目前，东莞的联排别墅、叠加别墅等等集中推出市场，在争抢传统独立别墅市场的同时，还形成了同类产品的激烈竞争，尤其是2008年以来，这类产品的销售状况普遍不是很好，就说明了这一点。
从数据上看，今年的别墅市场供应会大于需求。根据中原地产提供的数据，2007年全市共计32个项目有别墅供应，套数为1761套，总面积约65.84万平方米，是自2004年以来新增别墅供应的新高。但从实际成交来看，2007年新增别墅成交31个项目，成交678套，面积21.9万平方米，也就是说进入2008年，至少有1083套2007年的新增别墅尚未售出。今年的市场供应虽然比去年有所减少，但量仍不小，仍有锦绣山河、御花苑、江南第一城、中信森林湖、清华居、丽水佳园等楼盘会陆续推出别墅新品。而今年销售情况如何呢，1-5月份，东莞仅仅成交187套别墅，成交面积约6.059万平方米，可以说市场的供确实是大于求了。
类别墅将逐渐替代别墅
2006年5月30日，国土资源部再次下发通知叫停别墅用地。业内人士认为，这项规定将使市场上现有的独立别墅“买少见少”、身价渐涨，但开发商会转而推出双拼别墅、联排别墅等“类别墅”作为替代品。分析师表示，类别墅产品这种档次比洋房高、占地比独栋少、性价比更高的产品，迎合了社会中产阶层的需求，起到了一定的市场补充角色的作用；另外，政策的导向也为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间。所以，业界人士普遍认为，类别墅将逐渐替代别墅。
在高速发展的房地产市场，别墅的建设审批虽早已叫停，但它从来没有离开过我们的视线。现在很多不是别墅或疑似别墅却让业主享受到别墅生活的新房型——— “类别墅”。 这类产品的开发不仅让开发商获利颇高，买家也极其看好。一方面，这类产品的单价虽因为持续上涨而日益逼近独栋，总价却仍具优势。另一方面，虽然只是类别墅产品，其产品外观却具有独栋别墅感觉。对于中产阶级来说，买别墅尚且遥远，而总价偏低的类别墅，倒可以很大程度上满足这类人群对于别墅生活的品质要求。
与此同时，类别墅性价比高，税费优惠。根据现行相关规定，在个人所得税方面，对独栋别墅，国家强制征收房屋转让差价的20%；而 “类别墅”则可按照公寓类产品选择缴纳房屋转让差价的20%，或缴纳房屋转让总价的1%或2%。税费优势也成为创新型联排、双拼产品颇受投资者追捧的一大因素。
案例一： 买联排别墅只为工作方便
汪先生工作地点在寮步，第一套房子买在南城金丰花园，为了上班方便，在售楼处销售员的热情介绍下，并参观了样板房，汪先生于2006年2月份购买了在水濂山附近一套联排别墅。当时该别墅售价6000元/平米，大概200平方米，总价120万元左右。装修完毕后汪先生去年已经搬进去居住1年多了。
汪先生认为，其住的联排别墅的总价是和市中心的高档公寓差不多，但要真正的享受这种类别墅的居住氛围，还是须付出多一点的生活成本。首先，居住成本不低：装修、绿化成本，由于200平方米所占的立体空间大，房间多，2000元/平方米是比较普通的装修标准，这样，装修成本就约40万元，露台、花园的绿化修饰成本还不在其中；另外，私密性不是太好。所买的情景美墅,虽然有天有地，但住宅相连、花园相接，私密性可能还不如普通公寓。
虽然出现了一些弊端，但汪先生认为，不让建别墅后，对于已经审批下来的土地或是已经开工建设的别墅，自然会物以稀为贵了，注定了联排别墅、情景美墅这种低端别墅类型将会一直作为一种高端产品存在下去。圆自己的别墅梦，联排别墅等或许是不错的选择。
案例二： 看好别墅的升值前景
背山靠水，总面积为570平方米的独幢别墅，价值2500多万元。花大价钱买这样一个“家”，在刘先生看来是非常值得的。
去年7月份，在东莞从事黄金买卖的刘先生在南城买了一栋独栋别墅。面向2万多平方米的一个湖泊，背靠山丘，有山有水，风景是很不错的。他认为，从国家经济发展大方向来看，现在国内的有钱人是越来越多，而这么优质的别墅却是越来越少。这样的供求关系，必然会使别墅的价值和价格居高不下。去年高峰期时，深圳的香蜜湖别墅最高达15万元/平方米，现在虽有跌落，但还是维持在10万元/平方米左右的价位。刘先生去年买的别墅，价格为32000元/平方米，沿湖别墅在东莞来说应该是最后一批了。但价格却是比较实惠的。现在虽没有大的涨幅，但降价是不可能的。好的前景和高性价比，是该独栋别墅比较大的优势。
刘先生称，自己买的该别墅不仅园林设计精细，还有两个保持了原有风貌的山体公园，而且周边人气旺，生活环境就没那么单调了。
刘先生目前的别墅是用来自居的，但他认为，无论是自居条件还是投资前景，都是比较看好的。未来几年里，选择别墅肯定是一个好的选择
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