2008年别墅“禁批令”下 解读东莞类别墅
http://sz.soufun.com/apt深圳搜房豪宅网2008年 7月4日搜房
类别墅：牺牲了洋房的舒适度
“一个建筑面积20万平方米的小区，如果建设了3万平方米的类别墅产品，就会产生这样的情况———洋房的密度被加大，容积率提高，而这些省出来的容积率被那些低层的类别墅产品所挤占。”一位不愿透露姓名的建筑设计师分析，目前很多楼盘在设计中加入一些类别墅产品实际上是为了销售，为了提高项目的形象，表示我这个项目中也有别墅，产品类型比较丰富。但他同时认为，这样做也有不利的地方，尤其是对洋房部分提高了建筑的密度，实际上就降低了居住的舒适度。
“很显然，洋房购房者降低的舒适度就转移到这些类别墅产品上去了。”有关营销人士指出，在近期的市场表现中，一些楼盘普通住宅销售虽然困难，但却远远没有这些项目中的类别墅产品难，原因可能在于这些类别墅产品本来是房地产商开发项目“压轴戏”，价格较高，无论是单价还是总价都比旁边的普通住宅高很多，在市场比较低迷的情况下，这种产品的销售就更加困难。“在目前这种市场状况下，类别墅产品在推广中总是听客户这么说：你这个东西就不过是楼层低一些，户型大一些吗？环境还是洋房社区的环境，并没有太大的吸引力。”
有人甚至认为，在大型洋房的包围圈中建设一些这样的类别墅产品，其实并不一定科学，首先是整体建筑比较低矮，显得受到高层洋房压抑的感觉，同时，环境没有太大的差别，并不能体现出“豪宅”的特征。此外，在日后的管理中，类别墅的居住者们与普通洋房的居住者生活、出入在一个区域，甚至与那些租驻公寓的人们“混迹”，可能会降低这些“富人”的安全感。
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买别墅，该注意哪些问题?
据中原地产法务部的有关人士介绍，买别墅与买普通商品住宅一样，签订的是同一个预售和销售合同、办理手续的方法和程序也一模一样。但是，别墅终究有一些特殊的地方，所以有几个方面仍然需要加以关注。
一、签订合同时，要控制建筑的暂测面积和实测面积的具体数据。特别是独立式别墅，在面积计算上更容易出差错，比如平台、阳台、露台、外廊、汽车房乃至前后花园面积等，而普通住宅就不存在这些问题。
二、别墅土地面积的分摊尤为重要。尽管与普通住宅一样，在合同中不一定把面积另外列出，但是其面积大小、具体位置、包括界面等都应当明显地在合同图例中给以标明，以便一旦发生纠纷有书面依据。
三、关注土地使用权。别墅一般由建筑物和土地两者组成，出售房价应当包括建筑物本身和土地两者内容，因此当开发商说“奉送花园”时不能把它当回事。因为土地使用权是不能“奉送”的，今后打官司也不算数的。
四、要注意别墅地块的性质。有的别墅是造在农村集体土地上的，买这种别墅今后是办不出产权证的，因此事先要请开发商出示土地出让证明，表明开发商确实已经获得了土地使用权。
五、关注别墅的重塑性。买别墅重要的是土地，因为即使建筑物被折旧和损坏，只要该土地使用权是属于你的，就可以在地块上再造房子，这种现象称为“别墅的重塑性”，关注其重塑性就能使别墅保值升值。
六、户型的选择：购置别墅就是想体会自己的空间，享受大自然，有隐私权……故应考虑拥有更大的花园面积，朝向尽量选择南、东、东南方向，由于别墅内部有楼梯，要留意上、下楼对小孩子的安全性，主卧间应带卫生间，厨房面积亦要大，可以拥有一小一大的饭厅。一般最大别墅的面积应到200平方米（使用面积）以上。
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