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家在蛇口，情在招商。--林少斌
1983年，刚刚踏上社会的林少斌来到了蛇口，工作证上的号码是2006。这意味着他是第2006个到达蛇口的人，第2006个蛇口的开拓者。
1984年3月，他进入蛇口工业区房地产部。4月，招商地产正式成立。二十年来，他与蛇口一同成长，他亲眼见证了这里沧海桑田的巨变，而他的每一滴汗水，也撒在蛇口的土地上。因此，他对这块土地有着非同一般的感情，他说："我喜欢这里的一草一木，无论怎样，我都不会离开蛇口。"
成立之初的招商地产，只有20多人，办公条件非常简陋，就连总经理也没有单独的办公室，与其他两位负责产权登记的同事挤在一起办公。整个公司就一辆12座的丰田面包车，需要跑工地时就骑自己的自行车。就在这样简陋的条件下，员工的工作热情却一路高涨，无论怎样的困难都能想办法克服。
那时正逢深圳住房制度改革，市政府成立了工作小组，林少斌代表招商局参加了工作小组。改革方面，蛇口虽然走在前面，但难度是相当大的。回忆起这些，林少斌充满了感慨："记得那时开新闻发布会还是一件很先进的事，所以工作小组成立的新闻发布会吸引了很多记者和各公司的员工，大家对此感到很好奇。房改带来的冲击是巨大的，以我个人来说，住在水湾C区时的房租才八块钱，而搬到花果山37栋单身宿舍工程师楼却要四十七块，翻了好几倍。这在居民中引起很大的震动，所以那个新闻发布会称为批斗会也许更合适。过程虽然很艰难，但房改的工作还是坚持下来了。于是，招商地产成为全国第一家推行住房制度改革的地产公司，而蛇口也成为全国第一个实现职工住房制度改革的区域。所以，做任何一件事，决心很重要，专注地做下去，一定能成功。"
回顾自己和招商地产二十多年的成长历程，林少斌认为其中很重要的两个字就是"绿色"。对环境的保护一直是招商地产的优良传统，谈到这一点，他印象最深刻的是早年新时代广场建设时的一件事。那是1993年，我请来了香港泛亚易道公司将新时代广场旁边的一块空地进行设计，建成了花园式休息区，并兼顾停车场的功能，此举当时许多业内同行都表示不理解�"而对我来说，在蛇口建造一个山海间的绿色家园的梦想，就是从这时开始萌芽的。"1983年，原拟在赤湾建设的山海别墅虽然搁浅，但鲸山、龟山和半山海景等别墅却一个接一个破土而出，成为蛇口绿色生态的最好展示，也成为蛇口地产开发中的经典之作。从那时起，重视生态、重视人居环境就成为招商地产最重要的开发理念之一。他说，从学生时代起，心底就憧憬着绿色、生态这样的梦想，而在二十多年的时间里，蛇口的点点滴滴的变化，都是朝着这个目标努力，如今的蛇口终于成为最适合人类居住的地方，让每一位当年投身其中的建设者梦想成真。而他们也在此安家落户，世世代代延续着关于蛇口的梦想。
随着公司实力的壮大，招商地产迈开了全国性扩张的步伐，在这个大视野中，林少斌意识到，标准化已成为当今的房地产行业中迫在眉睫的问题。2004年是招商地产实现产品标准化的一年，林少斌认为，要实现这个核心目标，最重要的不是标准化本身，而是蕴涵在标准背后的责任心，这是任何标准化都代替不了的宝贵财富。谈到招商地产面向全国的品牌扩张计划，他说，人力资源、策划设计和管理成本、财务资源的统一调配是其中最重要的三点。而项目类型的选择，是要将社区整体规划纳入其中，社区综合开发一直是招商地产最核心的竞争力。无论是在深圳还是异地的开发，招商地产都是站在综合开发的出发点来考虑问题。
说到社区综合开发模式，林少斌如数家珍。他说："即便是在区域外，我们也是朝着这个目标努力。比如招商在北京的六圈项目，地处中关村科技园，是高科技产业密集的地区，企业很多，但住宅却相对匮乏，于是招商地产再这个地区推出住宅项目，成为完善片区功能的一个重要环节。又比如番禺的汉溪和金山，周边的住宅已经大规模成片开发，没有必要再挤这趟车。招商地产的初衷不是造成不必要的重复建设和资源的浪费，因此集中精力在商业项目上，弥补片区功能上的不足，还可以带来新的就业机会。"
"如果居住地距离工作的地方很远，无疑是很不环保、很不经济的。在繁忙的工作后，还要把有限的时间花在路上，那么人们又如何释放自我呢？上下班路上的时间是用来享受的。社区综合开发解决的就是居住、就业、休闲、娱乐在一个区域的问题。"
林少斌言谈间总是不经意地流露出对社区综合开发的一往情深。
如今，当初的小林变成了老林，他把青春留在了蛇口。"家在情在"成为蛇口的象征，也成为招商地产的象征，哪里有招商地产的足迹，哪里就有绿色家园。
抓住机遇做大地产主业
【地产领导者】：从2004年6月24日起，招商局A正式易名，这也就意味着原来的蛇口控股变成了地产控股。而实际上，地产早已经成为招商的主业，那么这次更名是否会给公司架构带来一定的影响，其意义何在？
【林少斌】：此次更名对公司没有影响，是换汤不换药。目前，拥有540亿港币资产的招商局集团有四大块核心产业：交通基建业、物流业、金融业和地产业，其中招商地产作为集团地产业的统一平台，其地产业务得到大股东鼎力支持，此次更名亦凸显出招商地产在集团业务架构中的位置，也标志着整个公司业务发展的定位非常清楚，公司的发展将不受区域的约束。
目前，地产业务在招商控股的发展过程中已经逐渐成为其主业，计划到2006年，公司将实现净利润与净资产分别增长一倍的目标，商品房结算面积翻两番的中期目标。更名后招商地产的业务不会有大的变化，根据公司的五年规划，公司仍将主要发展住宅业务。2003年上半年，招商局实现主营业务收入211627万元，同比增长34.5％，在深圳地区的土地储备规划建筑面积超过150万平方米，招商地产的业务利润已经占到集团利润总额的57％，地产已经成为招商控股的主业。
鉴于房地产企业做单一产品风险偏大，公司将重视发展商业物业，使招商地产的业务结构能够抵御经济周期的影响。对于其他地区的地产业务，招商地产将通过认真规划，积累经验，不断创新。比如招商地产有意将招商的地产与产业结合在一起，为住户创造就业机会，避免城市�"空心化"，在郊区增加卫星城开发力度和建设强度。此外，在大力发展地产主业的同时，招商地产还有意让自己的供水业务也走出去，到内地一些中小城市收购水厂项目，投资发展供水、排水业务。
【地产领导者】：今年以来，各项宏观控制的政策不断出台，对房地产行业产生了很大的影响，也非常考验企业的实力。这是一次重新洗牌的过程，而招商似乎更倾向于利用宏观调控的机会加大土地储备，做大做强。
【林少斌】：是的。宏观调控对招商地产等大地产企业来说是难得的机会，竞争对手不行的时候，公司就要积极发展，招商地产现时的策略，就是要趁这轮宏观调控的机遇做大主业。受到宏观调控的影响，招商地产在选择项目时与去年的想法与心态已不太一样。去年公司上下都有些着急，除了做一些长期见效的项目，还想做得快一些，多拿一些"短平快"的土地，希望能够立即见效，对上市公司产生利润贡献。今年受宏观调控制的影响，估计第四季度一些地产项目的条件会迅速降下来，公司要看一看、等一等，再去确定合作项目。
【地产领导者】：大规模的土地储备在资金方面有没有压力？
【林少斌】：目前招商地产在资金方面所受影响不大，股东大会批准的地产项目进程不会改变，资金投入不会有变化，而且时间上希望更抓紧一些。招商地产一直在研究资金问题，希望通过资本市场和银行取得资金，同时也在探讨其他融资工具的可行性。
【地产领导者】：目前，招商地产的产品形态呈多样化趋势，其中有住宅、商场、写字楼、酒店式公寓等，在区域外的扩张也在向纵深推进，那么公司在产品类型和扩张区域上有什么样的考虑和规划呢？
【林少斌】：公司的发展策略可以归纳为两个百分之五十。第一个百分之五十是指深圳的开发量要占到公司开发总量的百分之五十。林介绍说，目前，招商地产的区域布局分为三大块，广州和深圳是一个区域，上海和南京、苏州是一个区域，北京、天津又是一个区域。而其中，深圳的开发量应占到百分之五十甚至三分之二。因此，林说在深圳要尽可能多拿地，就算项目小一点也会做，因为他们更熟悉深圳的市场。第二个百分之五十，是指租赁性的商用物业的利润要占到地产总利润的百分之五十。
招商地产今年的重点将是建立产品、服务与管理的标准化体系。他认为，目前国内房地产行业的产业化程度低，这在很大程度上制约行业的发展。而国际上产业化的程度已相当高，招商希望能在这方面做一些研究。目前，招商地产正在学习美国、香港和新加坡等国家和地区的先进经验，制定一些标准化管理流程。
【地产领导者】：今年6月28日，国资委发布了104号国资函，确定国资委属下中央企业的房地产资产(业内估计该部分资产总值约1800亿元)将向五家龙头企业集中，招商地产母公司招商局集团即为其中之一。对志在迅速成为全国性地产企业的招商来说，这无疑是一个利好消息。
【林少斌】：国资委方面已经跟我们接触过，但到目前为止还没有任何具体的意向， 我们将抓住大好机遇，选择质地优良的项目和企业，加快收购重组步伐，扩大公司规模，以较低的成本，实现更高的发展速度。
社区综合开发是核心竞争力
【地产领导者】：在如今的地产开发趋势中，跨地域扩张已经屡见不鲜，那么招商地产会以一种什么方式去扩充版图呢？
【林少斌】：那就是发挥自身的特点和竞争优势，在大城市中运用蛇口模式进行开发建设。但是，蛇口模式的运用不会是简单地复制，而是要因地制宜。蛇口模式的点睛之笔是社区综合开发理念，也就是要进行居住、生活、休闲、特别是就业的整体大循环问题，使社区具有很强的凝聚力和多重社会功能，为社区开发提供一套最为合适的综合解决方案，为社区赋予真正的活力和良性运作的发展动力。
所以，在招商的项目开发中，我们可以看到产品的多样性，各种类型的中高档住宅、商场、写字楼，涵盖面很广，而招商也希望通过多元化途径满足市场的不同需求，创造更多的就业机会，对区域经济有所贡献，这也就意味着招商一直所倡导的社会责任感不是一句空谈。
【地产领导者】：在南山，南有"蛇口"，北有"华侨城"，这一南一北，为深圳的发展腾飞扮演了举足轻重的角色，是深圳城市变迁的缩影和模范教本。没有蛇口和华侨城，南山乃至深圳的城市人格将极为残缺。但是，与自身即拥有强大的旅游产业经营能力的"华侨城模式"相比，"蛇口模式"似乎没有太多核心的优势，也就是说，"蛇口模式"的惟一性显得较为微弱；而且，从房地产开发的角度，"蛇口模式"的转型成本，也似乎比华侨城高。
【林少斌】：我不认为蛇口的转型成本高。华侨城和蛇口都是特定历史机遇的产物，都为深圳的发展做出了重要的贡献，搞的都是社区综合开发，都在进行产业替换，换掉劳动密集型乃至污染型产业，换上高附加值产业。依我个人理解，由于四大主题公园都取得巨大的成功，而且旅游文化易于与居住嫁接，华侨城地产的开发路线自然选择了旅游主题。但是，说到转型成本，我认为，不能简单地去判断谁的转型成本高。华侨城想克隆自己，成本也非常高。要知道，华侨城能有今日成就，是苦心经营18年的结果，其间付出的心血、资金是难以想象的。
蛇口模式首先是与产业的结合和互动，它的生命力在于与时俱进，在于吐故纳新的能力。我始终认为，蛇口不止是一个居住区。这并不影响它成为最适合人类居住的地方。蛇口目前正在着手进行的产业结构调整，思路是原有产业升级换代，将蛇口打造成以国际商贸、高新科技产业和居住为主的现代国际人文社区。产业升级会使蛇口土地升值，吸引更多高素质人群定居。
【地产领导者】：招商在蛇口的社区综合开发模式，是以拥有强大的社会资源为背景的，离开了蛇口，离开了深圳，在其它城市这种综合开发模式是否施展得开，会不会水土不服？
【林少斌】：从目前的实践来看，招商在区域外对这种综合开发模式进行的尝试是成功的。如阳光带海滨城项目，招商凭借一个项目带热了一个片区，不仅带动了片区内的其它地产项目的开发，也通过交通、教育、商业等各项配套的逐步落实到位，使整个区域的综合实力大大增强，发展速度明显加快。
去年10月16日，招商地产与北京丰台区签署有关协议，获得北京丰台区花乡地块的开发权。北京这个占地约450亩的项目就在已经发展了10多年的丰台中关村高新技术产业园区范围内。你可以发现，不管是在深圳，还是在外地发展，我们在找地时会重点研究当地的产业分布、发展情况，以此作为决策的重要依据。
今年是招商地产在重点城市的布局加快的一年，在走出深圳后，招商依然凭借综合开发的模式在跨地域扩张中站稳脚跟，并树立品牌。比如在广州番禺和汉溪的两个项目中，招商就将通过商业与住宅产业的互补，填补华南板块配套上的不足，从而带动地区经济的发展。
抛开产业发展去谈综合开发毫无意义。我们始终认为，一个城市，一个区域、一个社区、一幢建筑的生命力，就在于它是可以持续发展的，可以与时代一起进步，可赋予更多附加值。去别的城市发展，我会跟他们讲，我是房地产开发商，我有社区综合开发经验。
像福特一样专注于产品
【地产领导者】：招商地产在产品定位上一向保持理性与清晰的风格，这固然是件好事，但太过理性的一面，是否也衬托出感性的些许不足呢？
【林少斌】：招商地产很像当年的福特公司，专注于产品，致力为普罗大众建造买得起的房子，这将使我们在地产业的竞争中脱颖而出。我们的目标是成为优秀的品牌公司。招商地产的策略是进入10个左右的城市，但每个城市都是战略性地进入，目的是能够支�"招商地产"的长期发展。如果在每个城市进入前五名地产商的行列，那我们一定能成为全国最优秀的地产商。目前，招商地产已相继进入北京、天津、上海、南京、苏州、深圳、广州、重庆、漳州等9个城市，其中特别值得一提的，是面积达40平方公里的漳州开发区。我们基本是垄断开发，有优先开发权；与蛇口类似。
从1984年正式拿到营业执照时算起，招商地产已经有20个年头了。1979-1984年，"招商地产"的前身蛇口工业区建设指挥部下属的房地产科，就相当于一个公司里的基建部门，主要也就是做蛇口工业区内的一级开发，完全垄断了区域内的房屋建设。当时，与开发碧涛别墅的汉贸公司、以开发多层住宅小区的深联公司、以厂房与别墅开发为主的华建公司、南洋商业银行等4家香港公司进行了合作。与香港公司合作的主要目的，是学习人家的先进经验。
1990年，招商地产完成了走出蛇口的第一单：兴建5万多平方米的住宅福星大厦。但随之而来的是1992年的房地产投资热，招商地产也未能幸免于房地产泡沫，1997年的东南亚金融风暴刮倒了我们的很多项目，它们要么被卖掉，要么当不良资产处理。到2002年，这些项目才差不多清理结束。10亿元的巨额学费使我们认识到，必须进行专业化经营。
现在，我们正从相对垄断走向完全市场化，没有任何的政策倾斜，拿地都要通过公开招标。很多国企虽然占有不少资源，但不一定能做得好，而真正要做好，必须按市场的规律运作。
【地产领导者】：面对中国房地产市场化进程带来的新机遇，哪些企业可以生存下来？
【林少斌】：那些机制比较好、有优秀管理团队的企业将占上风。制度比人更重要。作为一间制度完善的上市公司，与大股东密切的关系为招商地产带来了许多优势。优势之一就是大股东的资源可以支持我们渡过难关，持续发展。
【地产领导者】：应该说专注于产品也给招商带来了更多的利润，招商的项目在蛇口一直有非常好的口碑，招商所建的住宅每平方米的价格比相同区域内同类型的住宅高一千元左右。
【林少斌】：是这样。尽管目前地产利润率在下跌，但招商的房子价格还比较稳定。2003年上半年，招商房地产开发毛利率为30.64％，高于行业20％毛利率的平均水平，11月11日，经中国证监会核准，招商控股发布消息将实施配股，配股总数39289560股（10配3），配股价格为每股8.93元，招商通过配股融资3.5亿。我们的负债率现在是40％，还有一定的融资空间，另外还有稳定的水电租金来支持地产的发展，因此招商在未来的扩张中，资金不是问题。
以合作为重点开发模式
【地产领导者】：我们注意到，在新一抡的扩张中，招商也在某种程度上采用了强强联合的方式，比如在尖岗山地块的拍卖中，选择了与华侨城合作，而在最近天津项目的开发中，又联合了行业巨头万科。
【林少斌】：招商全国大规模布点，未来的组织结构、人力资源和工程管理都必须跟得上拿地扩张的步伐，目前已经成立的广州、上海、北京、苏州、重庆、漳州等六个分公司，要完全具备作战能力尚需时日，因此它目前最缺的已经不是土地，而是人才。对此难题，招商地产提出的解决方案之一是"选择合适的合作伙伴，达到合作双赢"。招商正通过与行业领先的发展商合作，学习其先进管理经验，开展管理标准化和产品标准化工作，希望借助对方的经验和自身优势，降低跨地域发展的风险，提高盈利能力。
【地产领导者】：招商与华侨城和万科合作的基础是什么？
【林少斌】：招商注重多种产业的开发，而华侨城更注重旅游，但两家的理念基本相同，即营造自然的人文精神与人文建筑，且两家公司在体制上也有类似之处，所以在商业上有联合的基础。从根本上讲，华侨城与招商地产的区别不大，华侨城靠主题公园开发地产项目，到外地去，其旅游公园带动相关产业操作模式的难度也很大；同时，招商到外地复制一个蛇口的难度也很大，但两家如果合作拍地，第一个项目投下来由招商操作，下一个项目由华侨城操作，虽然做出来的东西不一样，但相信都能获得成功，何乐而不为？
万科与招商的合作，建立在两个标准上，一是信用对等，二是客户服务的理念对等。万科的精细化开发理念与招商提出的标准化在实质上是相同的。房地产业中需要竞争，也需要合作。合作才能促进行业的健康发展，万科与招商合作的目的，就是要提高这个行业的标准，为客户提供更好的服务，共同提高行业受尊重的程度。当前地产行业不受尊重，在很大程度上是由于发展商的信誉问题，而万科与招商都有着完善的客户服务宗旨，双方在此基础上的合作，将给整个行业带来服务理念上的变革。改变行业的现状，使之成为受人尊重的行业。
【地产领导者】：立足深圳蛇口近20年的招商地产，去年才开始大规模向外扩张，不仅在深圳外围龙岗、宝安区和京、沪、穗等中心城市频频出手拿地，触角亦伸至西部的重庆，以及苏州和天津等城市。去年7月，公司受让漳州招商银行房地产有限公司共计50%的股权，启动了在48.77平方公里的招商局漳州开发区上"再造一个蛇口"的庞大计划。
据深圳业界资深人士统计，近一年多来，招商名下储备土地激增近300万平方米，需支付总地价估计不下50亿元！
【林少斌】：以上项目地块里大概只有200多万平方米已办妥手续，其余的尚不能计入实际土地储备。宏观调控等产业政策的变化，要求地产行业作集约化调整，加大了招商地产在同行竞争中胜出的机会，有利于公司作全国性扩张，因此公司要在控制跨地域开发风险的同时，主动寻找并积极发展外地优质项目，培育新的利润增长点，并借此支持公司的融资计划，而当前宏观调控令房地产业降温，也正是获取大量土地储备的好时机。
在2003年中国房地产上市公司排名中，招商的主营业务收入居第二，总利润居第四，总资产居第五，综合实力居第四。有资料显示，公司目前资产负债水平低于同行业平均水平，有相当大的举债发展的空间及在资本市场融资的便利，而且拥有数十亿银行授信额度，有在货币市场融资的保障，公司旗下位于蛇口的大量优质租赁物业，以及水、电专业公司的业务，也为地产开发提供了稳定的资金来源。在这样的基础上，与行业内的巨头进行合作，招商地产的发展空间会更大，对市场的占有也将进一步扩大。
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