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 【王锋印象】
2004年5月1日，深圳高交会馆的多功能厅内，一场关于深圳地产走势及预测的讲座吸引了行业内众多人群的目光，场内座无虚席；而台上，一串串详尽的数据、恰当的类比，深入的分析从一个中年男人的口中脱口而出……他，就是王锋！于是，我开始留意着王锋在业界及媒体中发布的各种“权威”的信息：
当深圳人还在疑惑今年房价是涨还是落的时候，王锋发出了“年底房价定会回落”的声音；当大多数人还在为温州炒房团举旗南下带来的隐患争执不休的时候，王锋再次出声：“深圳炒房风难成气候”……
一个月后，在福田国土分局的办公室里我采访了王锋，关于深圳地产，关于王锋！
我从学界“名正言顺”的走来
上个世纪八、九十年代，中国的房地产市场蓬勃发展，机遇开始垂青着一切有准备的人!于是，商人们纷纷出击，许多人实现了资金的原始积累；而在学界，一个崭新的研究领域也因此诞生了！
1990年，27岁的王锋触到了市场发展的脉搏，开始攻读建设经济管理专业研究生，获得硕士学位后，1995年继续攻读此专业博士研究生，5年后获得管理学博士学位。2000年，主持完成《深圳房地产市场发展战略》研究；2001年，主持完成“深圳十五期间房地产发展”课题，“中国房地产统计指标体”课题，其成果形成建设部《房地产指标解释》及全国“房地产统计报表”；后起草了深圳市政府94号文，成为深圳市近年来地产市场调控的主要纲领性文件；2002－2003年，主持深圳市政府年度重大立法项目、《深圳房地产预警系统》的研究……
【记者】您的多项研究成果在房地产经济研究领域内影响很大，我知道，您最初是学的是工民建专业，您是如何走上房地产经济学的研究之路的？
【王锋】房地产企业一直属于建设部在管理，走进房地产行业有各行各业的人，而学建筑的主要从管理的角度、从学界走进来，所以走到房地产企业是名正言顺的。后来介入了营销策划的行业，这个过程我发现：我们在整个房地产营销和管理的理论的认识上存在着一定的欠缺，对于市场经济的认识没有进一步的挖掘，这是一个新的研究领域，人们需要一个知识结构上不断的转换的过程，于是，我开始攻读建设经济管理学，从硕士到博士都选择了这个专业。
房价只由市场供求来决定
1998年开始，王锋开始致力于深圳地产市场的研究，几年来，王锋亲自执笔起草了近30项上报中央领导、国家建设部和国土资源部领导以及深圳市政府等系列重要汇报文件，完成多项重大房地产调控项目、建设部重点科研项目课题。
【记者】从研究的角度来看，您认为深圳房地产的发展可以分为几个阶段？
【王锋】三个阶段可以概述：建市到1987年，初步发展；1987年－1995年，土地有权出让出台后，市场出现了波动阶段；96年至今是第三个阶段，地产走势逐渐平稳。
【记者】三个阶段的划分是否以房价的变化趋势为依据？您怎样看待曾经出现了房价波动较大、涨幅较大的第二阶段？
【王锋】更确切的说应该是由房地产市场的供求关系的变化和价格的指标来决定的。1992年全国地产出现了泡沫，深圳地产价格增长最快也是92、93年，深圳房地产过热，曾出现了开发投资增长率高于ＧＤＰ４·５３倍，当年房价飞涨２倍以上的泡沫现象，这是地产市场极度波动时期，当时，市场供给整体上升，价格也在上升，住宅销售均价最高涨到每平方米5500元，这个价格保持了2、3年；1996年至今，较为平稳，平均涨幅不会超过5％，供给关系始终在市场自身的调节中变化，需求一旦上升，供给立刻可以跟上，自身能够平衡，所以价格水平上涨幅度不大，房地产市场呈现出“慢牛细步”的行情
，2003年深圳的住宅销售均价也只是5680元/平方米。只有在地产市场不成熟的时候，才会出现大幅的波动，房价的平稳代表着市场的理性。
【记者】近段时间，房贷政策出台，各界议论纷纷，您怎么看这一系列的金融政策？
【王锋】一直以来，政策始终都随着地产市场的发展，但是只有在市场极度不平衡的情况下，一个金融政策的出台或者宏观调控才会对市场产生巨大影响。其实，新一轮的宏观调控主要是从金融的角度进行的。
【记者】您是指银行为了规避自身的风险而出台？
【王锋】地产对于金融的依赖非常强，比如融资渠道。这些年，房地产在全国很多城市都在如火如荼的进行着，如果说，股市很旺、其他投资渠道很畅通，不论是单纯的投资还是老百姓的消费资金就不会大量的进入地产，地产就不会显得很热。国内有统计，整个房地产的贷款占到了新增贷款55％，无论是深圳还是全国其他城市，无论是投资还是自住，住房消费都占了很大比重，地产行业在银行方面占据着很大的资金，而当某个行业占据了过大比重的资金，一旦行业出现了由过热到过冷的转变，对金融的影响是不言而喻的。
【记者】那么，这些政策对于深圳的房价是否会有影响？
【王锋】截至今年上半年，深圳的商品住宅价格已连续５年保持在５％的波动范围之内，表明深圳房地产市场是在理性、平稳的轨道上运行的。房价其实是由市场自身的供需关系来最终决定的，如果需求旺，而供给出现了阶段性或者短期的不足，供不应求了，房价一定就会涨；反之亦然。这个规律会使得价格在买方市场和卖方市场中不断的波动。
交谈中，我的思维在飞速的转动，忽然间，我想起大学时《西方经济学》中英国古典经济学家亚当·斯密“看不见的手”的原理，一切实践都在检验着规律，万物的价格都由供求关系决定着，它的波动与它的拐点，地产的发展也一样，而这“看不见的手”正是价格！
地产市场一定会外移
【记者】5月28日石岩与西乡的土地拍卖，石岩地块的参与竞买的人数以及竞争的激烈程度、成交的楼面地价等均要明显高于位于西乡，您怎样看待这个结果？
【王锋】这个结果的出现与大家对于每个地块在未来在市场上的看好程度有很大关系，当然也有特殊原因，例如：西乡靠近机场，噪音等环境因素有一定的影响。但是西乡有良好的基础设施的优势，是重要的交通枢纽……一次拍卖的结果、地价的差异大小并不能显示其真正的价值！但是，特区内已经基本没有新开发出来供应市场的各个行业的土地了，随着城市化进程的加快，地产市场一定会西移、外移！
【记者】目前，“9＋2”的启动，《泛珠三角区域合作框架协议》的签署，加强了整个城市对于区域内周边地区的辐射能力，您认为深圳的开发商是否会开始进一步的大步外移？
【王锋】“泛珠三角”应该是一个战略体制，珠三角的优势在90年代并没有完全发挥，所以需要依据一些外部因素，如经济协作等方式有效地将香港融合进来，保持深、港、穗等城市的区域内“中心化”位置，继续保持强势地位，保持区域竞争中的强势地位，以带动周边省份的发展。对于地产行业而言，在经济发展的一段时间会起到先导作用，但是大多数情况下，当经济发展到一定阶段，尤其是第二产业发展后，有了大量聚集的人口，城市化进程加快才会得到较大发展。所以，泛珠三角提出后，房地产的影响首先应该是珠三角内，因为这里具备了地产发展的良好市场。如今，深圳的一些开发商经历了走出去又走回来，又开始走出去的环节，第一步走出去到了内地的一线城市，成功的并不多，目的与定位不够明确，那些城市的市场还没有发展到一定的程度；而第二轮大多在珠三角，广州、东莞，发展不错，势头良好，这是很务实的做法，就是因为房地产与人们的收入密切相关，所以近期深圳的开发商外移会在珠三角范围内，至于是否会进入其他省份，那要分阶段！（完）
王锋简历
王锋，男，现年41岁，就任深圳市房地产研究所所长，高级经济师，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，深圳市房地产协会房地产开发委员会委员，建设部房地产司专家。1986年，毕业于西北建筑工程学院工民建专业，后留校任教；
1990年－1993年，在重庆建筑大学就读建设经济管理专业硕士研究生，获得硕士学位；1995年－2000年，哈尔滨工业大学攻读建设经济管理专业博士研究生，并获得管理学博士学位。
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