采访实录

今天做客搜房有约—物业名人访谈的是福田物业发展有限公司的周樟生总经理，今年是福田物业成立十五周年，很幸运，搜房网能与大家一起见证福田物业十五年来的荣耀历程。

搜房网：欢迎周总做客搜房有约，您之前对搜房网有什么了解吗？

周樟生：看见过，但是了解的不多。前几天我专门在网上搜索了一下，因为搜房网是大中华地区最大的房地产门户网站，目前覆盖了全国45个大中城市，也是两度唯一入选了中国互联网百强的房地产类网站，也是全球访问量最高的一个房地产类型网站。

搜房网：您在福田物业网站上的致辞中说：棋术上讲究：谋子不如谋势，并对“势”做出了精辟的分析，下棋是您的业余爱好吗？

周樟生：不是。因为我只不过有时下一两回，但是下棋虽然不是我的业余爱好，但是对棋还是有一定了解：军旗、象棋、围棋。在棋术里面，势的布阵是相当重要的，在摆阵以后，也是步步相连的。那么作为企业来讲，也一样。也要造势，但是在造势的过程当中，还要环环相扣，那么作为一个企业，跟员工也好，跟业主也好，就是需要一种相互之间的理解和支撑。

搜房网：下棋跟物业管理，您觉得有什么异曲同工之处？

周樟生：物业管理和下棋，有相同，也有不同。物业管理为民众、为百姓服务，作为一个物业管理公司来讲，它的主体就是业主、员工。

搜房网：周总从1985年进入物管行业，到现在已经22年了，可以说物业管理已经成为了您终身的事业，这20多年来，您都一直热爱着物业管理吗？它有什么样的魅力让您如此执着？

周樟生：当年，从80年代接触物业管理到现在，也有20多年了，但其实刚开始的时候，对物业管理并不是很了解，但是干了这一行以后，逐渐逐渐了解了，也爱上了这个行业。当年雷锋也讲过：干一行要爱一行，像一个螺丝钉一样。这个行业，人气还是比较旺的，所有的从业人员，对这个行业还是忠心耿耿的。都在为这个行业，为百姓服务，来风险自己的青春，流下自己的汗水。

搜房网： 97年福田物业进行了内部员工持股改制，02年又进行了第二次改制，目前福田物业已经成为全部股本由员工持有的物业管理企业，而周总您正是于97年开始担任福田物业的总经理，请问周总，在当时改制的时候，有没有遇到比较大的阻力？在这样的阻力面前，是什么让您坚定信心继续改制的？

周樟生：福田物业跟很多改制公司可能不一样，因为福田物业经历了两次改制的过程。97年改制我没有来到福田物业，是改制完以后，97年年底来到福田物业的，纸巾有十年时间，我全部参与了第二次改制的过程。

在第二次改制的时候，国家已经放宽了政策。特别是深圳市，对竞争性的行业，国有企业退出。对我们这个行业来讲，利润不高，竞争性又很强，所以国家就放宽了这一块。我们在2002年进行了第二次改制，在改制过程中，肯定会遇到这样那样的问题，这是很正常的，当时最主要的是关系到了员工的利益问题。

整个改制过程，我们完全按照当时的深圳市人民政府关于改制的政策和文件，坚决执行，做到不违背损害员工的利益，就得到了员工大力的支持，在我们改制过程中，没有一个人上访，也没有一个人投诉，在改制过程当中，员工的士气还是比较高的，我们就一步到位，全部实现了员工持股。

搜房网：您担任福田物业总经理，到今年正好10年，在这里不妨做一个小小的总结，您觉得福田物业在这10年里最大的变化是什么？最让您满意的成绩是什么？最让您印象深刻的事情又是什么呢？

周樟生：福田物业发展到今年，走过了十五年的历程，我在这里作为一个总经理，也在这里呆了十年。从这十五年来看，福田物业从小到大，从一个单一的物业管理公司，发展到专业化的集团规模，这里面使我感触最深的，还是福田物业的团队。我们的团队，是一个比较精干的，比较年轻的，而且也是敢于奉献的一个团队。

印象最深刻的是，福田物业的创新精神，当然创新是一个企业的灵魂，如果一个企业不创新，就谈不上发展。

最满意的成绩，我们作为一个民营企业，而且走到今天，我们所有的股东和员工，紧紧的团结一道，按照公司制定的目标，一起向前走，这是我最满意的。

搜房网：今年是福田物业成立十五周年，物业管理协会会长谢家瑾女士、深圳市委常委、深圳市副市长吕锐锋都对福田物业这十五年来的发展給予了高度评价，十五年周年的庆功酒会，是对过去的总结，也是对未来的展望，周总能否透露一下，未来几年福田物业的发展规划？

周樟生：这十五年来，在深圳本地区来讲，我们没有丢过一个楼盘，就是管的楼盘，没有丢过一个。我们在政府当中的投诉，是0。对于这一点，谢家瑾会长和吕锐锋副市长也给与了高度的肯定，因为吕市长是主管我们这个行业的，他说在他管理这个行业的过程中，从来没有接到过有业主投诉福田物业的。这个说明了什么呢，说明福田物业的员工们都是在用心去服务，这是这十五年来我们的成绩。

但是这个十五年的庆典，并不是庆祝我们的辉煌。我们的目的，是“从头跃”的意思，它今天所取得的成绩，不是顶峰，我们把它作为一个起点，就是往更高的方向去发展。我们未来的发展目标：就是打造一个国际一流的物管专业化集团，这是我们的一个战略，也是我们的一个愿景，也是我们未来的一个发展方向。

搜房网：福田物业这15年来，一直走在物管行业的前端，不断研究、发展、创新，有过许多行业内第一的记录，请周总为我们介绍一下这些“第一”吧！

周樟生：98年，我们第一家提出了：将国际质量体系导入到物业管理行业，这是首先由福田作为理论提出的。我们也首批导入了ISO9000：2004认证。3月份，我们出版了全国第一本质量体系的实物书，这本书为中国的物管行业，物业企业，应该是做出了贡献，而且是无私的贡献。

99年，我们也是第一家提出顾问团的模式。福田物业从99年开始做顾问，提出的就是顾问团的模式，将公司不同岗位最精华的东西和做的最好的员工，派到外地，给对方的物业公司去做顾问。

另外，在物管行业来讲，制定基本法，福田物业是第一家，我们叫《福田物业攻略》，我们主要是将公司的文化、战略、发展，形成了自己的一个法规性的东西，我们公司的发展，企业文化的发展，用一个模式来规定下来，便于高层领导去执行，也便于员工为了一个共同的目标，大家共同去落实，这也是我们第一家做的。

在2005年，我们第一家引入人力资源系统。人力资源也是当今企业，包括政府机关都在做这个事情。因为物管企业就是个劳动密集型企业，物管企业最大的成本就是人力成本。如果作为一个企业，不解决“人“的问题，就没法服务好我的顾客。而且物管行业是“人”去服务“人”。

2007年，我们也出了第一本医院后勤化服务的书，与院方合作，出了《妇幼保健机构的物业管理》这样一本书。

搜房网：是什么理念，让福田物业一直有这种突破创新的精神？

周樟生：这么多年来，我们一直追求创新。但其实我们谈创新的目的，并不是为了理念而谈理念，我们谈理念都是为了便于解决问题。

搜房网：2005年，福田物业公司成立了“福田物业爱心基金会”，帮助陷入困难的内部员工，资助希望班的学生，在福田物业的网站上还可以看到，经常为社会福利中心的儿童们捐赠书籍、衣服等，这种强烈的社会责任感是如何在福田物业内部形成的？

周樟生：我记得TCL的一个老板讲过：赚小钱是自己的，赚大钱是社会的。包括比尔盖茨，包括比尔盖茨，其实作为企业也一样，中国受国际的影响，也在提出企业的社会责任感，加上我们每个员工、每个个人，都处于社会各个方面，现在我们有这个能力，有这个机会，怎么能不去帮助别人？帮助别人的目的，其实也是帮助自己，所以出于一个社会责任和社会利益的考虑，福田物业始终敢于去承担社会责任，在这个框架之下，我们也倡导和成立了福田物业爱心基金会。

搜房网：福田物业有个非常特别的企业文化，叫做快乐“福文化”，这个“福文化”，如何解释，是为业主造福、为员工造福的意思吗？

周樟生：因为我们企业的名称，就叫福田物业。这也是一个演变过程，原来我们的文化，叫“快乐文化”，但是在我们去年总结的时候，就觉得“快乐文化”太单薄了。我们就邀请了公司的有关人士，大家坐在一起，你一言我一语的探讨这个问题，后来就觉得，不如把“快乐文化”改为快乐“福”文化。

这个福文化，更深层的意思，刚才我也讲了，“顾客乃企业生存之本，员工是企业财富之源”，这个“福”也代表着，我们要给我们的顾客带来幸福，给我们的员工带来幸福。企业使命里面，我们是这么提的：营造和谐，创造精彩生活，这是我们的使命。这是跟我们福文化的提出是有直接关系的。

搜房网：搜房网不久前举行了第三期大话物业，与会嘉宾就“建管分离”的问题进行了讨论，您认为独立的物管公司与开发商下属的物管公司，有何优劣？以专业的眼光来看，您认为哪种形式更符合市场发展的要求？

周樟生：其实建管分离走到今天，据我分析和资料来看，包括物业管理协会的谢会长，也在一直推行这种“建管分离”。因为大家对“老子开发，儿子管理“这样一个结构一直感到不满意，不满意的地方主要在哪里呢，因为开发商在建造过程中，如果出现质量问题，作为它的“儿子”公司，从经营权、决策权来讲，都服从于它的上级公司，那么它就不可能坐在中间，能把两者的关系平衡，它肯定是倾向于开发商多，服务于顾客就少，这样就造成了一个矛盾，这样一个矛盾一突出，就造成了现在很多许多业主都反对“老子开发，儿子管理”，弊大于利。但是“老子开发，儿子管理”也有利的地方，包括项目立项、资金投入等方面。

不过就我个人来讲，我也同意“建管分离”，使我们真正的物业公司有自主权利，也使我们这些物业公司尽快的在市场上找到立足点。

搜房网：“和谐社会、和谐社区”一直是物业管理人的奋斗目标，搜房网最近重拳推出了一个产品，那就是搭建业主与物业公司之间沟通平台的搜房社区网，您对它有什么样的期待和建议吗？

周樟生：今天是个信息时代，我觉得作为一个社区也好，一个企业也好。要做到和谐，就要做到相互之间的理解，理解来源于什么？关键是沟通。不沟通，怎么理解你？所以说沟通是至关重要的，那么沟通肯定就要利用现在信息的平台，你们搭建的这个平台，将不同的业主、不同的提法、不同的意见，通过这个网络平台进行讨论，其实就是一个沟通的过程，只有沟通好了，才能谈到理解，最后通过理解，才能支持，这对社区来讲，对社会来讲，对国家来讲，能和谐，是一件最好的事情。

搜房网：感谢周总与我们一起分享这十五年来的荣耀，也很高兴我们能继续见证福田物业的辉煌，最后请您为广大关注此次访谈的网友们讲一句话。

周樟生：希望搜房网越来越好，也希望我们的网友们支持搜房网。