主持人（王方）：首先我介绍一下出席今天沙龙的嘉宾：土地专家、搜房知名地产博客崔元星；广东中圳律师事务所合伙人、房地产专业律师、仲裁员、房地产估价师梁赤；之平管理执行总裁余绍元；开元国际物业管理有限公司助理总经理王荷；业主代表谢勇；（06年深圳十大地产博客之一）搜房知名地产博客戴欣明；（06年深圳十大地产博客之一）搜房知名地产博客牛刀。
今天我们从专业角度跟网友做一个解读。网上有一个调查，说《物权法》有一条规定，船舶、飞行器、机动车物权设备变更未曾登记，不得对抗第三人。有48%的人不太理解，完全不懂的占25%。说明很多网友对《物权法》还是一知半解，不知《物权法》对我们以后会产生什么样的影响。
今年搜房网推出一个社区网，主要是搭建业主和物业管理这么一个平台，在网上建立和谐社区。今天也算是“大话物业”的一个开头。
我简单梳理一下《物权法》的历程：《物权法》从93年开始起草，现在经过八审，初审是2002年12月九届全国人大常委会第31次会议，当时讨论的两个焦点：第一，明确物权有关概念。第二，明确保护私人财产。二审是2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议，两个焦点：第一，请求权。第二，强调农民集体资产不可私分。三审是05年6月，第16次会议，强调私有财产保护。四审是05年10月，第18次会议，焦点集中在三个方面：第一，小区道路、绿地、车库。第二，对侵害业主共同权益的行为可提起诉讼、申请仲裁。第三，住宅建设使用权限期满的继续续期。五审是06年8月，第23次会议。六审是2006年10月，对严控农用地转为建设用地。七审是06年12月。最后一审就是2007年3月16日，十届全国人大会议通过了我们现在讨论的《物权法》。
今天我们搜房网对不动产这块给予一个解读，我们请到了土地方面、法律方面、物业管理、包括业主以及两位观察员，还有合作建房实践者。至于开发商这块，因为最近年报正在披露，似乎对《物权法》这块跟我们物业这块关系比较大。
我们首先请崔总谈谈，崔总主要是土地方面的专家，从源头上给大家分享一下你的心得。
崔元星：首先感谢咱们大方提出这么一个话题，跟大家有一个共同交流的机会。我想《物权法》我们把它叫做综合大法，从讨论历程到现在，我感觉稍微晚了一些，应该早早就通过。就像中国共产党党纲一样，从一大到现在七大，将来的八大，越来越丰富了。《物权法》到现在才正式出台，我觉得93、94年改革开放之后，市场经济到一定程度之后就应该提出，现在就不断的补充，比如物权涉及范围越来越广。但是现在出台为什么又会如此的关注呢？其实在座的诸位来讲，因为都是跟房地产相关的，就因为现在房地产的敏感性所以才使得《物权法》的出台大家如此关注。实际上《物权法》本身是一个综合性大法。律师都在这里，我想这早就应该有的。包括刚才大方刚才念的那一条，其实这些东西已经早已经在心目中已经存在的，比如捡到东西要规范等等。
关于土地方面一些条款，基本上在我们所有相关土地法律法规，包括前面的制度上，我可以肯定的说，基本都已经谈到了。但是这次如果结合我们《物权法》再来探讨一下土地，我想概括这么几点：
第一，《物权法》明确了土地的市场化。经营型用地必须招拍挂，通过法律制度又一次明确了。其实去年一些制度上都已经把这一条明确了。这一点就不过多的展开。
第二，当前最敏感的，关于拆迁补偿这块。目前旧城改造轰轰烈烈的，其实旧城改造这个难题早就应该有，就是因为国家对增量土地越来越严格，所以大家越来越关注旧城改造、拆迁问题。这次《物权法》拆迁补偿这块说得相当明确、也很严肃，应该说为我们未来解决拆迁补偿问题做了法律规定，当然这个拆迁补偿不仅仅是农民征地，也不仅仅是原住民。《物权法》保护了原住居民的利益，包括原住企业的利益，显示了私有财产不可侵犯。
第二方面，关于宅基地这块，《物权法》专门详细的写，而且说得很明确，宅基地取得、使用、转让适用国家原来的法律。有两三年闹得沸沸扬扬的关于集体土地流转的问题，关于农民房上市的问题，这个是为了保护深圳的干部，也是维护保护深圳房价不至于上涨过快，连续几个月深圳房价上涨得最快，我想不管开什么会、省里开什么会也好、国家开会也好，估计深圳挨批了。我听说了深圳农民房存量达到1个亿，所以要上市，尽快的解决，我估计律师也听到这个消息了。还有说只要是存量的工业用地，两三年不开发的，可以去申请自己交钱转住宅用地，我一听就吓了一跳。这样就类似于政府组织穷人去抢富人的钱去，这样直接导致金融危机，我们的固定资产一下存在了。这次《物权法》再次强调宅基地不能直接上市流转。
农民的根本利益是在国家白给了他一块地，让他建了一处房子，所以农民只能有一处房子，如果我们所说的农民，或者把深圳的现状都推广到全国去，他可以上市了，那这可能会造成更大的混乱，好像农民可以卖房子了，但是实际上让富人拥有物业的人一下子变成穷人了。你戴欣明再知名，你有100万物业，农民房上市了，你的房子一下子成了农民房。也有说有价值差异，你现在一下子贬成农民房一样，差异最多也就是1000和1200之间的差别。实际上在深圳的农民房肯定不可能上市，因为他就是历史上继承下来的或者政府白给的。我想这一条《物权法》进一步明确了，给了我们深圳政府一个明确的回答，不要做这种白日梦，想通过上市农民房，冲击富人的房子，我认为绝对不可能。这也坚信了我，你想买房还是可以买房。
牛刀：关于农民房上市的问题，这个信息我们没有得到。你今天说得我还是第一次听到。也可能是以前没有关注这个问题。
梁赤：据我了解，广东省政府正在草拟一个文件，估计明年、后年广东先实行。05年是出台了一个集体土地流转这么一个办法，但是它不包括宅基地的，这次就专门针对宅基地，有这么一个文件，现在正在起草，估计很快就会出。
崔元星：05年人大曾经有一个提案，就是关于集体土地直接流转，还包括宅基地这块。我们深圳现在已经没有农民了，全部农转非了，土地也直接转，农民身份也直接转，但是宅基地这个东西它是和我们市场化是不一样的东西，如果流转了，不是说它不好了，是对我们以前塑造的物业一下子贬值了。实际上还会带来另外一个问题，我在这里假想，正常情况下，我们农民房或者城中村是通过首先改变土地性质，我们把它变性了，相当于男人和女人一样。在这块首先要变性。第二，纳入规划里。接着拆迁、土地上市、整体改造、房地产上市。我们深圳1亿农民房一下子上市后，它面临的更大问题是，现在深圳农民房上市为什么谈得这么热了？因为现在深圳农民不存在了。另外深圳住房压力比什么地方都大，所以才会动这块。我今天这个是题外话，但是实际上也是跟《物权法》直接相关的。
第四，我想谈关于《物权法》跟土地的关系，这个大家谈得也最多，就是关于耕地保护。《物权法》谈到关于耕地保护的问题，基本上跟之前的土地管理法是差不多的，关于总量控制、农转非，另外一句话，土地承包的农用地不得用于非农建设，这两条我想给我的感觉，这也进一步说明未来相当长一段时间内，存量土地、闲置土地、未用土地及一些废地开发更加走俏了。存量土地肯定是一些旧村改造，包括一些废旧土地，目前矿区压占土地大概4万平米，相当所有开发区综合的2-3倍。也就是这些工矿压在那里的是一个相当的规模。农用地反过来也会刺激未用地的开发。这也是为什么现在开发商回过头，尽管城中村改造这么难，但是大家为什么这么热衷这个呢。这个就是对农民用地的保护问题。
另外一个房地产里面比较走俏的话题，乡产权别墅，实际上也类似于农民房的东西，他打造新农村改造，完了去盖别的。包括我们现在所说的农家乐。关于农业地农非非，我觉得这都应该属于典型的以租代征的行为，应该打击。这次《物权法》后，我看到国土资源报提到了关于农业庄园这些，这背后告诉大家其实农家乐在土地管理上是不合法的。我们农业用地不能作为建设用地、经营用地，但是我们所谓的农家乐搞得铺天盖地，还有很多开发商租了一块地去搞经营。在海南有规定，农业用地可以有8%的做建设用地，包括田间洒农药、收农业果实暂时用地，也就是农业用地可以直接用8%，这也给了很多可乘之机，造成了农非飞。这次《物权法》强调禁止这样做。我想以后这方面的制度还要去严格。很多开发商合理合法征地开发，另外人家租了大量土地，中间8%配套去搞什么，尽管他报的是搞农业配套的东西，但是搞了一个别墅。所以这次《物权法》敢于耕地保护这块，虽然是原来一些制度的强调，如果按照这条法律，我们很多打擦边球、开发农家乐、庄园、乡产权别墅肯定会遭到法律禁止。
另外我通过《物权法》联想到两个东西，大家可能经常听到关于土地没有开发，两年后被无偿收回。但是实际上这个东西在法律上我总觉得没有太多的依据。不知道其他的律师有没有找过这条？
梁赤：有。
崔元星：现在土地闲置两年不是绝对的闲置，有一个量的概念。我感觉会不会这次一谈到《物权法》之后，会不会像形成钉子户的道理，开发商土地使用权交给我这里，我也是不可侵犯的。我想会不会也出现这样的东西呢？去年广州、北京收回了不少土地，但是绝大多数都是划拨地，或者本来就是国税局拿去的地，没用，就收回了。也有一部分收回的是因为时间太长了。海南一些93、92年的地，海南临水收回了香港一家的土地，开发商最后去告，告赢了，原因是合同上有一条政府要给人家配套那条路，我那条路没有解决，最后开发商还是告赢了。关于土地两年不开发无偿收回的问题，在咱们国家国有土地出让条例里也有，其他地方也有，一般地方是两年。我刚才说了，究竟算多少程度不太好界定。另外因为有条件的明确，我可以肯定说开发商绝对不会傻的花几个亿买一块地，就不开发。可能是政府配套不合理。我想这里面会不会成为未来开发商进一步保护自己的一个权利。
另外，关于土地方面的，我也是一个假想。我一直指望《物权法》谈到土地的权利问题，我更关注土地一级开发问题，土地一级开发实际上没有拿到土地使用权的整理过程，和二级开发是不一样的。为什么现在一级开发这么难？就是因为一级开发土地在开发过程中存在一个产权真空，其实不是真空，这个土地所有权在政府手里，因为开发商整理土地的时候，投入道路、投入景观、投入一切东西的时候，他没有拿到土地使用权，站在开发商角是一个真空。可能2个亿、5个亿投下去，它的帐面显得既不是负债、也不是投资，就没了。这也是为什么开发商不敢轻易投一级开发，而政府投一级开发又融不到资，这是一个窘境。我跟很多开发商交流，实际上都指望着有一个法规，使得他们在一级开发方面至少成本可以收回。北京一级开发的地方性法规比较多，其他地方可能在这方面还没有进行，当然深圳也不存在土地开发成片的东西。另外政府也有财力。我就谈这么多，不一定对。
主持人（王方）：以前有人问我，《物权法》出台后，深圳农民房改造这块会不会顺利？
崔元星：这个我想不仅仅是深圳的问题，为什么重庆最牛的钉子户正好跟《物权法》出台遥相呼应的问题，大家想到《物权法》肯定会更加助长钉子户的霸气。其实无论《物权法》出台不出台，这里有一个前提条件，不管私有财产，原来集体所有或者企业所有的土地，在服从公共利益。这个法律有明确界定，什么叫公共利益？也就是说城市为了发展，这个地方要规划地铁了，你说就不行，很多人在举很多例子，网上也有一个说哪个国家的飞机场因为哪有一个什么东西要改道，我觉得这不得宣扬，这本身作为任何一个国家的公民首先应该有一个服从大局的意识。所以大方你刚才谈到的这个问题，我认为随着公民意识的增高，他不应该拿个人利益跟公共利益抗争。
所以首先前提条件是服从公共利益。它上面有一句话，必须是为了公众利益情况下，是可以去征用的。第二，是有偿的。这个有偿，这次《物权法》明确说既要保证现在所有的产权，又要保证他未来生活的安定、保障，这肯定就是为开发商未来城市开发相对增加了难度，但是又增加了稳定性。我是这么理解的。所以我觉得《物权法》的出台不会造就更多的钉子户，是公民意识的增长，它是一种保护个人利益的东西。
主持人（王方）：谢谢崔总对土地方面的解读。开会之前，开发商这块有些事情暂时没有过来，我就选了两个比较特殊的人物，一个是北京华远的任志强，《物权法》出台后，他在搜房网发了一篇非常长的文章，《解读物权法》。
《物权法》通过的时候，有记者采访王石，《物权法》草案出台对开发商、市场只会产生正面影响，与万科发行A股没有关系。有人问他你以为《物权法》草案出台就会征收物业税了吗？王总认为改革开放以来，土地是国有的，所以购房者购买的只是土地使用权，而不是所有权，使用权是有期限的，短的有20年。
有一家证券公司说《物权法》出台可能会使房价继续保持坚挺。
下面进入一个关键的环节，物业管理这块。我记得以前和之平管理管理陈之平有过沟通，说现在面向市场化的物业公司非常期盼《物权法》出台。我们首先请余总解读一下。
余绍元：谢谢大方。《物权法》出台那一天上午，我记得10多点钟就有媒体朋友打电话，说你应该是最高兴的人。我说为什么，他说《物权法》出台了，对你们市场化的公司应该是有好处的，市场机会会大一些。但是我是这样理解的，虽然我们是从事房地产管理有关的行业，从我们角度我们感觉到，第一，《物权法》出台对无论行业从业者或者自身业主，是一个好事。他明确了业主对财产的私有权、共有权，这在法律上首次明确。特别是对公有财产的共有权，这是以前没有的。包括以前业主消费房地产产品、房地产资源的时候，是没有意识到的。过去我们住房体制，就像刚才王石回答所谈到我们住房体制基本上是住政府的房，单位的房子。所以房门里面这部分才是我们的财产，但是房门以外的就是国家、单位的。
所以房门以外爱怎么折腾就怎么折腾。我们刚到内地的时候，就收取物业管理费就费了很大周折。但是《物权法》明确了业主对共有部分，包括楼梯道、电梯机房、电梯、公共绿化都有权利，按照业主占有的面积比例划分。这使我们业主更加明白我们事实上购买房子不是只买了房门里面的，房外的也是。应该珍惜这部分所有权。这样在选择和消费的时候就更应该珍惜它。在法律上明确了，使业主更加意识到这部分是我们共同拥有的，如何使这部分共同拥有的财产延长使用寿命，从而保值、增值，这是很重要的。过去包括我们自己买了一台车，我们都会认真打理，5000公里就要换机油格，所以修车厂修再多的钱我们认为应该的。反而买了一个上千万的不动产，房价付了，但是物业费却说没必要。这是对业主也好，对行业从业者，是一个非常好的消息。使房屋拥有者都更加珍惜对物业的拥有，都关心物业是否处于保值增值。换句话说，业主买房只是一瞬间，未来消耗这个资源可能需要70年也好、50年也好，这个更加重要，所以他对产品本身和对产品未来的维护管理应该更加珍惜。所为我认为这是我第一个理解。
第二个理解，这里面也明确了业主对物业管理权利可以选择，可以自己管理，也可以委托专业公司管理。对开发商已经选定的物业管理企业有权更换。所以它明确了物业管理不再是单一的物业管理公司形式，他可以自己组建，也可以找两个人，一个人扫地，一个人站岗。他选择性价比满足他功能需求、使用房屋需求要求的功能就可以了。第二，他有选择权。业主对物业管理单位是有选择权。我们尽管也在行业，但是我们自己也感觉到，我经常在讲业主在消费物业管理产品的时候，跟他消费其他所有产品到目前阶段都有不同。
第一，他没有选择权。第二，没有知情权。就像我们今天开完会，大方请我们到下面吃饭，到了餐馆，走到门口服务人员把大方拦住了，你先得交100元，如果你觉得满意了，你最好把这半年的钱先交给我。这100人吃到什么？他说这里是最有名的厨师做的，我们这里提供一流的服务给你。但是到底是什么东西？他说你进去吃就知道了。我们就不到你那里吃，到隔壁那家。到了隔壁那家，服务员拦住了，搜房网只能去隔壁那个餐馆。我们过去物业管理基本就是这样一个状况。事实上我们认为这是一个不正常的状况，从《物权法》可以反映出，这也明确了业主可以选择和更换的。第三，对物业管理出现一些怪的状况也从法律上给了业主很多的支持。过去两年，我们经常看到这样的案例，业主重新组织招投标，选择新的物业管理单位，但是顺利完成的不是特别多。招投标结果出来的，但是前一家不退出，第二家进不来。问前一家，他们说你这个程序不合法，反正可以找出很多原因。业主委员会也很委屈，觉得已经按照程序操作了。过去只有条例上有写，现在有了法律了，无论是相关的主管部门也好、物业公司也好，应该更有依据处理这个案例。《物权法》9月1号生效后，第一单案件怎么处理，中爱花园业主也在，中爱花园也面临这个问题，过去也在面临选择，但是选择完了也会出现障碍。我相信《物权法》出台后，对整个物业管理选择权和业主拥有的主动权应该还有很大的一些帮助。这是我的第二个理解。
第三个理解，从法律上有一个改动，过去在选择物业管理单位和决定物业管理有关事宜的时候，过去草案提出的是2/3业主同意，现在提出了是两个1/2，就是希望选择过程更加简单一些，只要多数人、多数面积的人同意了就可以了。为什么选择权难，是因为主体相对比较散。不像我们买一套房子，只要有钱就可以买了。但是选择一个物业管理，是需要大家决定的。所以《物权法》相对把门槛放低了。业主在选择物业管理单位的时候可能会更加宽松一些，操作起来更加容易一些。对首例案例依照《物权法》适用性我还是非常关心。
最后，《物权法》明确了业主享有房屋所有权、支配权。我们一定要正视物业管理所起到的作用。好的物业管理应该能使物业保值增值，物业管理绝对不仅仅是把环境打干净，找个人站岗，偷了东西不负责的，一定是通过房屋管理改善，从而延长物业使用寿命，从而使物业做到保值增值，物业管理是可以起到作用的。所以希望业主重视它。我们买一个小小的手机，都会有一个精美的包装盒包装它，房屋也是一样，只不过怎么让他更具有专业性。但是具有专业性的前提是一个是业主要重视他，第二，加强竞争，只要加强了竞争，这个行业才能发展。如果没有竞争，这个行业还是很难做的。
主持人（王方）：之平管理作为一家管理服务机构有15，能不能简单介绍一下在《物权法》出台后你们会有一些什么动作？
余绍元：过去我们主要业务是做物业管理顾问，我们会教开发商、物业管理公司如何做好管理。从去年下半年开始，我们开始做一些全国项目，在浙江、海口等地都有了项目。刚才大方说我们15年经验，这更多是指我们团队，这个企业才2年左右。我们现在很多提法，物业管理核心是在于管理，通过专业管理，延长物业使用寿命。从去年开始，我们会接项目来做。
主持人（王方）：《物权法》后，投标会顺利吗？
余绍元：至少市场的信息会越来越多，更重要的是通过现有管理项目和未来增加的一小部分管理项目，我们通过项目可以使我们专业管理在项目上真正体现价值。比如说，刚才我们来到这里，我们有一个很深的体会，到了天安，停车太难了，如果是一个专业的物业管理进来，我认为这个状况是可以调整去改变的，至少是可以朝这方面考虑，解决停车难的问题，这样物业才能处于最佳使用状态，这个物业价值可能会更高一些。物业管理作为一个专业机构是可以从这方面着手的。下次再来，我们一下子就可以找到停车位，这样我们就不会迟到了，效益也高了，租金自然也可以提高了。未来我们希望我们项目都可以体现物业管理产生这样的效益价值。
主持人（王方）：刚才你谈到一个词“创新”，开元国际这块也比较明显。只要面向市场的话，物业管理公司都会把创新作为一个非常重要的理念来做。开元国际成立于2000年10月，现在是国家一级物业管理资质企业，在全国有60多个项目。开元国际确立了创新，制定了市场化生存，规模化经营，精品化管理，专业化服务的理念。王总，从你们公司角度解读一下《物权法》？
王荷：今天很荣幸和专家们、朋友们在一起聊聊天，原来我和余总一直在打电话交流，之平管理跟我们也很有渊源，今天是第一次见面。谢谢搜房网给我们提供这么一个机会、平台，共同探讨我们彼此都很感兴趣的话题。我过去很少关注《物权法》，从草案开始，当时搞物业管理的人，在草案第一稿的时候就要求我们要好好提意见，不然最后可能把你陷进去，其实现在出的一条对物业公司就是一个大的冲突。今天来了很多地产博客，我真还不太清楚，就知道一个牛刀，因为他的博客名字很有特色。我平常很少了解这些东西，所以今天一来特意找了《物权法》全文，把和物业管理有关的东西详细看了一下。
其中和物业管理有关的可能是第6、7、8章，其中第6章基本上就是说物业管理的，光说第六章和我们现存的物业管理方面的法律相比，基本没有变化，就是个别细节上有调整。其中最具颠覆性的条款就是第81条，业主有选择物业管理方式的权利，原来物业管理条例只规定一种合法形式，就是由物业管理公司管理。物业管理在中国已经走了26年，叫我说还是一个初生儿。如果这个时候让不明白物业管理的机构、个人自己来管理的话，会产生很大的冲突，甚至造成社会不稳定。有些政府官员非常关注物业管理这块，就是说物业管理对社会稳定、社会和谐有很大作用。物业管理发展到今天已经有一点成熟期了，特别是北京有很多业主，包括深圳也有很多业主，通过他们自身的实践，使物业管理不断的成熟和发展，已经到了能够提出来有多种物业管理形式。
我现在要问一个问题，这个形式到底有多大的可能性？现在我们在深圳谈这个问题，深圳可能性有多大？北京的可能性有多大？业主愿不愿意做这个事情？昨天有一个很有名气的业主搞了一个座谈会，要把选择物业管理的权力收回给业主，不要招投标了，就是业主说了算的意思。刚才余总说这其实对物业管理公司是一件好事，而从我的角度感受更多是一种压力。昨天我跟朋友聊天，我说南方的业主可能跟北方的业主不太一样，北京的业主更关注自己的权利，而深圳的业主可能更多的关注物，深圳是只要把我的物业管好了，不要出现太明显的硬伤，基本就说得过去。北京业主更关注个人权益，他一毛钱问题、一分钱问题都要叫真，深圳基本上是过去就算了。业主如果通过其他方式，比如说选择几个人找几个物业管理职业经理人，直接跟保安公司、清洁公司一签约，绕开现在的物业管理公司完全是可能的。如果说物业管理有多难，除了一些高楼大厦之外，并不是很复杂的东西，它是一个简单劳动，并不复杂。你要说谁都会去做，那一时半会还学不会。
所以物业管理公司有它一定的优势所在，你别的东西想取代我的专业化，一时半会很难，但是这是一个趋势。把物业自由处分权益还给业主，最终让业主自己决定。这对物业管理公司真是压力相当大，开元国际要提创新，怎么创新？刚才余总说物业管理公司本质是物业管理，我们现在要更多的关注人的感受。物业管理是从西方学过来的，中国学深圳，深圳从香港引进，香港从英式整过来的，物业管理最早起源于欧洲。
现在我物业管理模式更多的是只对物进行管理，并不适合大陆消费习惯。中国人更多是讲究一个心灵满足。其实是放弃了物业管理本质。我们这个创新创在哪里？满足业主需求。做好基本物业管理基础之上，我们提出一个物业服务，做好服务工作。服务工作是我们现在要做得事情，除了服务之外，我们还有一个物业经营工作，但是这个物业经营不仅仅是对我们公司的经营，还有对业主公共财产经营，通过不断满足业主需求，从而让业主对我们企业认可，然后让它选择我们这个企业，而不是选择其他各种各样管理方式。只要是持续不断满足业主需求，这就是我们公司在实践中一种创新的口号，我大体先介绍这么多。
主持人（王方）：前两天世联董事长陈劲松发了两篇《物权法》细则，有一篇讲了对物业管理的评价，自从有了物业管理，中国人才真正过上城市人尊严生活。可是尊严是要付出代价的，我们既要城市的光鲜，又要农村人的散漫。下面我们请中爱花园业主谢先生。
谢勇：我是中爱花园业主，也是中爱花园业主委员会成员之一。刚才之平管理、开元国际提出一个选定权，在深圳特区物业管理条例里对这些就有规定了，新的《物权法》里从某些方面很清楚划分了以前开发商和业主买房之前存在的强买强卖的手法，现在《物权法》对这些方面都有了比较清楚的说明。比如以前很多小区业主买房的时候，开发商在合同里约定了，小区架空层收益归开发商所有。现在《物权法》明确了一个信息，房子附加值是属于业主共有的。
还有一个是小区比较有争议的车库，这次《物权法》填补了这个空白，现在有约定的按约定办，没有约定的收益归全体业主。政府制定相关法规的时候还会有一个后续矛盾。是不是以后开发商卖房子都把车库规定为他的收益。以前没有规定的，现在新的《物权法》规定归业主所有。以前有的规定了归开发商所有，这就存在一个问题，既然收益归开发商所有，那么车库人工成本、维修成本谁来买单，既然开发商取得收益，就不应该由业主买单。以后怎么来区别业主交了管理费不被非法挪用，因为你既然这个收益业主都没有办法享受到，你开发商要用保安站岗、要电费、要维护，这个应该在以后条款里具体约定。
刚才之平管理、开元国际在深圳市物业管理行业算是排头兵了，受到了很多业主认可。深圳物业管理发展应该是全国最早的，全国第一个业主委员会也是万科最先发起的，业主是来自四面八方，互相不认识，有这样一个组织，可以和物业公司或者开发商直接对话，加强了业主的凝聚力。从传统一直以来，很多物业管理公司都有一种比较传统的观念，我到这个小区来就是做管理的，就是管理你们的，实际上他忽略了市场上新的概念，物业管理离不开服务，你是服务和管理相融合才能取得业主认可。你一味的管理，你这个墙不能这样打，好像你是小区管理者，我买房就要受你管理，这样的物业公司必将受到市场淘汰。另外在小区提供一种人性化服务，让业主回到家就感觉到家的温馨。
另外从《物权法》规定，业主有了选定权。小区真正的主人是业主，物业公司是业主聘请过来的，帮助管理资产，是一个官家的角度。业主作为主人是有权更换的。这是很明确的信息，我相信随着时代的进步，业主素质不断提高，维权意识不断加强，物业公司也会逐步往这方面走。现在很多物业公司都逐步往这方面靠拢。很多物业公司认为，比如特别大的社区，1000多户业主，刚才《物权法》规定的，实际上要炒一个物业管理公司是相当大难度的，深圳物业管理条例里面也有这方面的规定，但是深圳真正成功换过物业公司的是微乎其微。像之平管理余总说的，换了，老的不愿意走，深圳政府没有制约办法。这也是一个后续的难题。我想《物权法》出台比较强调了房屋的所有权和业主的这种地位，相应的权利和法规在这里，可能以后在操作方面，深圳地方法规出台一些细则的时候应该具有更大的操作性，因为有些东西是秣陵两可的，看上去有道理，但是操作上很难操作。比如电梯广告收入归业主收入，这方面业主怎么监督呢？上次也有业主问到一个这样的情况，是不是占用公共道路的车位取得的收益是业主的，那么业主就不用交车位费了？实际上这是一种错误的说法，还是要缴费，缴费是全体业主共同享有的收益。今天我基本就谈这些观点。
主持人（王方）：今天我们请了中圳律师事务所房地产方面的专业律师，梁赤。你先给大家解读一下？
梁赤：很高兴今天来到这里跟各位交流一下学习《物权法》的心得。在这里各位都是精英了，对《物权法》也有很深入的学习和了解。《物权法》颁布以后，我作为律师更关注的是一个微观的东西，也就是说《物权法》具体的实施和可行，这一方面更加关注，因为我们的工作性质就是怎么去适用法律和怎么更加准确的运用法律。在我的学习过程中，最深体会的就是《物权法》它的颁布使现在在民间的一些纠纷当中有一个很明确的处理的法律依据，这个在我的多年工作当中所碰到的确确实实有很深的体会。在《物权法》当中有几方面在以前法律当中找不到或者处理不了。比如说，在房产登记这个制度上，在现有的房地产登记这个制度基本上是一个行政主管部门的行政行为，就是说你的房地产登记根据你的有关材料报送上去后，由房地产主管部门进行确权和登记，如果房地产关系人有议的话，他所提出的异议也只能由房地产主管部门进行复议和裁决。
新的《物权法》颁布后，这块有很大的改进。如果房地产人有异议的话，他可以直接向法院提出裁决申请。在我们以前处理的案子当中就非常典型，比如处理黄贝岭村征地案子当中，一个政府征用了土地，在协议当中就通过了盖了大楼后，领回多少铺面给你们。结果公司把整栋大楼房产证写在他们公司名下，并没有给补偿铺位做一个登记。黄贝岭村是关系人，也有合同约定，如果黄贝岭村按照现有登记制度，他只能向行政主管部门进行复议，他不能在法院里面提出裁决的，那么这个《物权法》颁布后，这个问题就可以解决。这是关于登记制度《物权法》一个新的亮点。
还有对占有这部分，这块也是一个新的规定。现有法律制度当中，没有关于侵权行为法这块的制度，当然平常大家所讲的侵犯合法权益这都是一些口头语，具体到侵犯公民的合法权益，我们法律规定的就是一种物权，物权里面包括的就是所有权、用益物权、担保权。比如现有法律环境，侵占这么一个行为打起官司也是很难的。有一个客户买了一个二手房，买了后，其实这个房子是原来单位职工在里面住着，一直不搬不出来，卖了房的人卖了后就消失了，他要搬进去这个房子，原来住在里面的人就是不搬走，在这种情况下从道理上人家买房者买了房，肯定要住进去，你不搬出来，这是很没有道理。这种情况你在哪里打官司都会赢，但是如果你以现在住房人侵权，在法院连案都立不了，就是因为没有侵权行为法和《物权法》的结果。你告他只能用合同的行为去告他，就是说我跟你签订合同，买了房子，你没有房子给我，你只能告卖家，不能告侵占房屋者。这就是法律漏洞。
刚才崔总他们学习《物权法》这块更注重的是一些宏观上的东西，我认为在这点上崔总所提的这些观点我觉得也是在现实当中很值得探究。回到刚才崔总提到一个关于土地使用权出让合同闲置两年没有收回的问题，虽然现在《物权法》出来了，会不会有这么一个现象，就是发展商拿了地两年不开发，政府收回，发展商能不能以《物权法》作为理由抗衡呢？其实在这种案例当中，是一个公权和私权的抗衡，在现有法律制度上，土地权出让属于公权范围，发展商受让土地权，是一种私权行为。虽然理论上是有国有财产和私人财产财产平等保护，但是如果涉及到公权和私权范畴，这个私权还是要让步公权的。所以在土地使用出让这个环节上，发展商用《物权法》作为依据与政府抗衡，我觉得还是不是充分的。这是第二个话题。
第三个话题，谈到物业管理这块。我觉得这次《物权法》对物业管理这方面规定的也很清楚，刚才余总、王总和谢先生对《物权法》关于物业管理这块理解的也比较深了，在我实际工作当中所接触到的这一块的案例当中，我发现确实有一个很大的问题，就是业主与业主大会、业主与管理公司这个关系上其实发生的纠纷是很多的。最大的问题是业主委员会没有依照物业管理条例上面所规定的通过业主大会表决的方式进行处理小区内的事务，这块是比较多见。其实在《物权法》这块没有规定的很清楚，《物权法》所规定的就是小区里的共有权和业主的共有权这个关系。刚才谈到物业管理公司聘用、选聘的问题上，刚才谢先生谈到这个问题，现在实例当中，确实业主委员会要解聘一个物业管理公司不容易，在现有条例当中或者手段当中不能更好的处理，其实这一块我觉得物业管理公司也好、业主委员会也好应该更多的通过法律途径来解决，如果物业管理公司按照程序解聘一个物业公司，这个物业公司赖着不走的话，这种情况完全可以通过法院强制途径进行解决，并不担心他不走会有更大的纠纷在这里。
谢勇：北京就有一个案例，原来物业公司不愿意走，最后打官司打了三年，最后法院强制执行。可以看到走法律途径代价，业主往往是不能承担的。
梁赤：这是一个实际的问题了，所有打官司肯定会涉及到人力、物力、时间，如果不采取法律方式解决，采取双方对恃，也不利于问题解决。这个问题不是《物权法》里面所涉及到的问题。《物权法》主要问题就是小区里的共有权和业主关系的问题。就是循着刚才大家谈的话题，我先讲到这里。
主持人（王方）：谢谢梁律师。戴欣明之前也发过一个图片，关于《物权法》历史，很有人文特点。
梁赤：这个很有价值。曾经有人问我拿这个还有没有效，我说还有效。
主持人（王方）：我们请戴欣明谈谈《物权法》？
戴欣明：今天是六方会谈，我怎么数了一数，是五方啊？
主持人（王方）：开发商今天缺席。
戴欣明：《物权法》我是肯定的，我应该是举双手赞成。并且我认为这种法太少了。既然今天算是六方会谈，虽然是五方人士到了。我今天上午接受了一个专访，也是讲这个话题，上午用了1个小时时间讲，从社会、企业和业主三个方面来讲，整个一个小时。这是我一个朋友，阳光置业总裁，他给我看了这些东西后，我有深深的感触（见图），这些契纸，从光绪年代开始，包括约定、执照这些东西，我发现一个特点，只有一个起始日期，没有结束日期。所以刚才我们梁律师在我博客上留言，我和他也算是做了一个小小的对话，梁律师提到：“《物权法》乃法之源，土改时的地契实际上现在也是有效的。”我说：“是吗，这会涉及到很多东西出来。”一个朋友说64年一个展览会上，他看过这些东西。他说是在一个玻璃棺材里看到的，是作为准备复辟的证据。
《物权法》当中有这么一条，第149条规定：住宅建设用地使用权期届满的自动延期。这个是大家在网上已经谈了很久的，我看到这些东西以后（见图），根据这一条有这么一个感触。所以我把这些东西发上来了，只有在文革以后这段时间，我们物权有一个截止的期限，到今天又没有了。我认为这实际上对广大的人民群众是一个宝藏，我为什么这样讲呢？我们国家这么多年很明显一个感觉，人文经济在我们社会当占的比重比较大，或者我们称为“人治”。
我现在为什么赞成《物权法》的出台呢？应该是人治和法治，最后法治战胜，这也是社会发展的必然。这么多年，我们在管理企业也好、在社会当中也好，我们经常所看到一个法治的社会和人治社会之间在进行博弈，最后怎么样？你付出的成本是什么？有很多人说为什么贪污覆盖这么多，跟我们人文经济有关，我是赞同的。我前一段时间去管理一些建筑、装饰工程企业，属于房地产下游企业，这些企业有一个法律出来了，实际上是一个深圳市的法规，2003年开始政府项目进行招投标，我们企业当中运营的人文成本骤然下降了70%，70%是什么概念呢？大概一个比较象样的企业一天花在人文成本上面的费用300万。我们很多行业如果法治健全后，很多事情是可以得到一个妥善解决。我可以看到我们这么多年一直在做一个法治和人文之间的斗争，当然现在《物权法》出来后，它虽然有很多地方让我们感觉到是进步了，但是我认为很多很多地方还有它的不足。我前一段时间发了一个讨论，跟贴的人不多，一个经理人的合约，我们可以做到6万字，而《物权法》才2.2万多字。2.2万多字可以把事情说全面吗？我相信不可能。
结尾的时候也说了一句话，“地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”我现在已经看到了一本关于《物权法》的精读，有好几十万字。但是这样来做的话，实际上我提出一些异议了，往后有人在进行解读的时候或者制定小的法律的时候，是否能做得详细。我相信经过这么多年才出来，这个阻力一定很大。但是既然已经出来了，这里面还有很多不完善的地方。比如广州现在就出现一个例子，一个物业公司把地下停车场开始突击抢卖，我认为这里面就有很多问题了，《物权法》笼统的说先满足业主的需求，然后可以卖出去。但是问题是这一个车位卖多少钱，业主可以接受呢？他现在卖10-22万之间，如果业主接受不了呢？实际我提这个目的是什么？这些东西实际上都还没有明确，很多类似这样的细节都没有明确。如果属于量化上的东西、数字上的东西没有明确的话，我相信我们法律执行的时候会遇到很多问题。
我们大家都比较清楚，去年6月份“国六条”对我们行业里所有企业来讲，感觉到去年的“国六条”起到一定作用了。有人甚至说，房地产市场已经开始从卖方市场逐渐向买方市场过渡，但是有时间。并且还有回光返照。最近我感到南山有一点点这种感觉。但是“国六条”一个特点，他有数字化的东西，就是“90、70”，如果没有“90、70”的话，我认为执行起来还是没有什么作用。比如说从企业角度，管理企业，企业的超额利润从哪里里？是从制度和法制不健全的空子当中实现的超额利润。早些年我们听说有些人这么讲，最近忙什么呢？忙赚钱呢。怎么赚钱呢？法律如果允许我，我都去赚。那法律怎么允许你啊？我要探求法律的底线在哪里？我敢去雷区，但绝不把雷踩响。很多人就是这样发达起来的。所以说这样来讲的话，我认为《物权法》执行起来有很大难度。这里面有很多很多我认为不完善的地方，这种东西接下来再去完善也好，这里面会不会又存在一个权力寻租问题？
从另一个角度来看，深圳目前有这么一个说法，深圳的维权意识在全国排列第一，前段时间我的一个朋友，是北京搜房网站长，做了一个关于维权的论坛，请了李敖的侄女，她最后说出了一个境况，我现在在大陆只租房子，不买房子。为什么呢？她说大陆的很多法律法规都很不完善。我如果买了房子，在那一个地方，如果那里面有狗叫、有鸡犬，是没人管的。我难道跟它们打官司吗？她说我是惹不起，可以夺。就不买房，而是租房。
这个是在《物权法》还没有出台之间的说法。但是她明确告诉我们目前的法制还是非常非常不健全。我认为一个小家要管理好，实际上就需要法制、法规、条例等等这些东西，或者有时候表示出来是一种模式也好，但是从大的角度来讲一定是法制要健全。但是法制能不能健全？健全到什么程度？93年有这个讨论，到现在才出来。我相信在这个过程当中，很多维权的斗士已经去世的，很多开发商已经转行了或者移居国外了。既然《物权法》出来了，我认为我们还是应该举双手赞成，我们应该更理智一点，相信它在市场上的学习速度应该是很快的。我是昨天晚上才通读了三遍《物权法》，开头第三条提出这么一个说法：国家在社会主义初级阶段坚持公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济制度。我最关心的是“社会主义初级阶段”，在这样的阶段明显告诉我们不能跟发达国家看齐，甚至不能跟台湾的法律看齐，我们只能根据我们的实际情况。我在这里只能是一个呼吁，呼吁在下一步《物权法》执行当中，大家都能理智的看待这个问题。因为最近大家明显看到房地产界大家是不理智的，用一个系统的思维来思考这个东西。我们真正去解决可能应该是多方的利益，已经不是双方的。能从这个角度去解决问题的话，我想可能我们未来在物权这条路应该是光明的。我想用这么一句话来讲，齐家、治国、安天下，就能得到很好的实施。最近央视12台，一个公益广告有一句台词，“凡是皆规律，法制合天下”。我认为政府在积极倡导一个主流思想，强调法制。虽然这任重道远，我认为政府还是要会做得很好。
主持人（王方）：我们看看网络上，近期有一个博客叫王世泰，他写了一篇文章，“妖怪来了，其实很可爱”。这针对昨天一个新闻，深圳第一例合作建房。我想著名博客牛刀会有很多感触，可以拿出来谈谈。最后一个环节我们就互动一下。
牛刀：今天又结交了这么多新的朋友，很高兴。中国在法律上对个人合作建房从来就没有障碍，从建国以来甚至民国的时候，个人合作建房就没有障碍。改革开放以来，个人合作建房在法律上也没有被排斥，它同样得到认可。中国解决住房问题，我们大家都知道自改革开放以后经过了这么几个阶段：第一，延续计划经济时代，而且那个时代非常漫长，就是很多单位建房，农村自己建房，个人合作建房，个人自己建房。包括在城市，自己老的宅基地拆了重新建。规划法执行后，老宅基地要拆就不容易了，要纳入城市规划。个人建房这块就增加了难度，但是法律上也没有说不能。以后中国住宅走向商品化时代的时候，个人建房的比例也越来越小，主要原因一个是城市要规划。
第二，在市场上已经能够买到比较便宜的商品房了。包括96、97年，布吉也才2000多元，龙岗中心城还有1000多元的房子，我是3000多元的时候买的。现在龙岗中心城也到了1.2万了，所以房价跟人的收入是不成比例的，也就是说房价增长太快，而中国民众、包括中国公职人员、私人企业人员都赶不上房价增长。包括GDP，连续几年也就是百分十几的增长，但是我们房价增长到什么幅度呢？深圳2006年比2005年房价增长了26%。中低收入群体是一个很庞大的群体，而且会越来越庞大，这是因为经过城市化进程，很多农民工到城市来了，很多大中专毕业生到城市来了，很多中产阶层逐步荒漠化了，这个阶层面对高房价买不起，但是他又要住，他又没有单位。
那么他依托什么样的市场呢？我们在寻求这样的市场。我们的宗旨很简单，就是非公益，非盈利。我们执行委员会是不盈利，合作建房发起人最大的风险是什么呢？第一，资金风险。我们现在帐上就有几千万，这都是人家合作建房的钱，截至今天下午4点是3000多万。这个钱怎么保障安全？这是一个最大的问题。所以我们跟银行反复商量当中，最后采取银行监管方式。为什么银行监管呢？也就是银行管理这笔钱。你银行愿意承担这个责任，我把这个钱给你管。我们这次集资不是几千万，而是两个亿多，我们也是挑了很多银行，最后挑了广发银行，广发银行说这笔资金如果出了问题，银行可以承担责任。对我们来讲就减少了责任。这个钱是单向投放，收支两条线。第二个问题，这1000多人意见统一是相当难的。吃什么东西口味都不一样。
主持人（王方）：《物权法》出台后，有没有法律上的风险？
牛刀：没有法律风险。
主持人（王方）：崔总、梁总，你们觉得《物权法》对个人合作建房会有一个什么影响？
梁赤：这个我是关注了一下，其实现在提合作建房最大的一个障碍就是你建房的时候的资质，比如你现在成立一个公司，你这个公司就是以建房为目的，那么你可以发动很多人把资金投到你公司来，进行合作。这一点上法律上没有障碍。最大的障碍是来自行政这块，比如各方面的审批。无论成立合作社也好，成立其他字号团体也好，你盖房子首先要取得资质。法律上没有任何禁止性的措施。
牛刀：个人合作建房可以不成立公司，但是你拿到地以后，你要成立公司也行，不成立公司也可以。就这个问题我专门找过市国土局的领导，也跟土地交易中心领导仔细磋商过，现在政府是非常支持这块。他的意思是你拿到地后，所有资质政府帮你办齐。不成立公司有一个最大的难题就是办证的问题，但是如果拿到地以后，再跟地成立项目公司，按照项目公司运行规则来运行，我同样给国家上交营业税，给业主办房产证也是非常方便。也就是说现在政府部门也是为了减少压力。所有的资质，只要你拿到地，全部给你办好，而且不需要我们工作人员给你办，是国土部门全部给你办好。这是个人合作建房最大的支持。
梁赤：如果政府支持，其他的障碍就没有什么。
戴欣明：那最后又变成了一个开发商。
牛刀：这种开发商带有服务性质的开发商，非盈利。
崔元星：我想打一个比方，首先我赞成牛刀这么做。我觉得这个意义比我们在市场上买一套房的意义更大。最早可能就是自己建房，后来发展到市场可以买得起，渐渐又发展起这么一个群体，他买不起或者不愿意把超额利润交给开发商。我经常用面粉跟包子的问题来回答。其实这里完全不矛盾，国家肯定不会禁止自己花钱买面粉做包子，首先市场上有合格的面粉，另外市场上也有合格的包子卖，这就是开发商在买地做房子的过程相当于包子商到面粉市场采购面做包子的过程，我们要看到开发商拿的资质是什么资质，实际上是包子经营权。也就是说买了地，做了房子可以合法卖。我自己买面粉做包子违法吗？不违法。
另外我包子多了，分给邻居，合法吗？也合法。但是如果拿着包子去市场上卖，可能就不合法。因为你没有拿到包子经营权。所以做包子多还是少和做包子合法经营是两回事。我们合作建房建1000套、10000万，这是自己用的，不存在所谓的资质问题。如果存在建筑质量问题，你也可以请建筑师。我觉得这是一个同样性质的问题。如果国家出台不让你买面，必须市场上买包子，这就会成为一个问题。但是这会不会成为一个潮流？我觉得不太可能成为一个主流。牛刀发展的合作建房会不会冲击开发商？我觉得可能不会到那个程度，但是实际我觉得这是允许的。这就相当于自己买面做包子。
我就你刚才的问题做一个解释。我做得房子是自己吃的，可能拿出去卖就有困难，你刚才有这么一句话。我们合作建房省略了什么费用呢？第一，开发商营运费用。第二，开发商财务费用（贷款）。第三，发展商营销推广费用。第四，发展商灰色成本。第五，跑腿等方面杂费。这五笔是我们合作建房完全可以省下来的，我们算了一笔帐，这五笔费用相当于发展商的30%。也就是说我楼价起码可以比发展商的便宜30%。我们做只要5600元，发展商做大概要到1.1万，整整是一倍。很多不应该我承担的费用，你发展商房价过高也不应该是我们应该承担的。房子好卖可能是100%、200%利润，房子不好也有30%、40%的利润。这种成本是可以看见的，也就是说合作建房方式可以让合作建房者直接受惠。
我这个房子是不是可以上市？政策法律都允许这个房子拿到房产证就可以上市，而且我们在盖楼的时候还有一个优惠，什么优惠呢？我这个土地拿到后，现在银行承诺按照95%比例给我贷款。我们还不一定要，为什么？我们有充足的资金。第二，同样可以做按揭。而且我们做按揭的条件比发展商更低。他没有别的任何性质上的差异，只不过我们省下了一些购房者不应该承担的成本和暴利。我觉得这就是个人合作建房的生命力，之所以在全国现在如火如荼，而且成功案例比比皆是了。浙江金华、温州还不是那么严格的合作建房，人家就是拿地，现在已经开始建了。所以我觉得这是一个比较有生命空间的事业。我们所有成本都摆在这里了，不是公益性的，但是非盈利。我们不赚钱，就是拿一点管理费用，给大家发发工资，保证一些基本的费用。
戴欣明：按照目前法制建设发展速度，很有可能房地产开发商利润会降低。那最后房子水分不会那么大了，那你这个会不会出现问题？
牛刀：如果房子真正价格理性回归，确确实实达到了跟我们老百姓收入增长差不多的比例，大家就感觉到这个房子还是物有所值，如果到了这一步，那么个人合作建房自行消亡，我们这些人无怨无悔。
崔元星：这个目的也达到了。我也听说国外很多没有专门房地产这么一个行业，我们土地一级开发过程中，我们如果还叫开发商的话，他投了大量的钱，但是并不运用土地使用权，这个过程就相当于我们做来料加工，实际上政府还是在土地所有权、使用权，让一级开发商加工，你不能把我这个破坏了。增值后，他不是说还给政府，是本来所有权就在政府手里。最后一级开发商在里面获得的只是加工费。牛刀你做的房子，随着未来市场的发展，实际上就是你买来土地了，使用权在你这里了，你把面粉交给更专业的开发商，他不用有面的市场风险，他就是专业的加工商来给你加工，加工好后还有专业的管理包子的帮你管包子。我的意思是，合作建房解决了土地产权二次流转问题。也可以委托专业的做包子的厨师，就像我们未来发展到一定程度的时候，每家有一个专业的个人医生的一样的道理，使用权在他那里，他可以委托别人来料加工。
余绍元：为什么政府这么支持？从另外一个角度是不是可以理解为承担了政府职能。香港有一个房屋协会，是政府下属的，他每年从政府拿地，卖给香港居民，所有利润放在公积金，然后用公积金定期做房屋改造。但是他是一个政府的团队。
牛刀：我们也不是政府的，龙华这块有15%是经济适用房，我们都是经济适用房购买者，为什么还要建一个15%的经济适用房。政府说这不行，你要竞拍这块地可以，但是15%经济适用房同样得兴建。
梁赤：我还是有一定顾虑，你现在策划的方案、前景都非常美好，也会吸引很多人。但是你们合作建房核心以牺牲利润或者牺牲剩余价值为代价来吸引人，实际上是这样。这样就必须使凡是搞合作建房的核心成员要有一个雷锋精神、牺牲精神，本来我可以创造这么高价值的。但是最后以价值规律来衡量的话，恐怕没有人干。我为什么搞得这么辛苦，我6000元卖给你，你1.2万却转手了。
牛刀：对我们执行委员会成员来讲，我们对这个价值怎么理解呢？因为这个资本来自1000个购房者自己的钱，因为是他们的钱拿过来才拍了这块地，他们的钱创造的房理应归他们自己，我们只是提供一个服务的东西。我们全程替你服务，把事情操办好，大家按规则做，我们下面有很多行规，我们下面还有监察委员会，是个人购房者选择出来的。我们规则细则都已经非常具体了，如果这些人用自己的钱经过我们为他提供的服务，他实现了他的价值，我们在这个过程中尽管没有暴利，但是他们也给我们上缴了管理费用，除了管理费以外，我们还用一种理念能够把大家聚集在一起，能够实现大家共有的一种梦想，也让大家在我们这个时代能够产生一种新的激情、产生对生活的热爱，不是在深圳生活的那么累，我们这里没有算计，所有东西很公开，你来了以后，大家激情澎湃的，年轻人变得更加张扬了。
主持人（王方）：谢谢牛刀，牛刀也是几家网站评选的中国最具责任感的博客。最后一个环节，维权。我们请梁律师做一个预测。业主怎么样合法的、理性的维权，包括以后可能出现的问题？
梁赤：对这个话题，我觉得业主维权这块在《物权法》一个比较新的规定就是业主对业主大会或者业委会决定撤销权，这条是比较新的。在以前法律规章都找不到这块。在业主大会或者业主委员会损害业主权益这块当中，在我们工作当中通常见的就是业主委员会操作业主大会来通过某项决定，这个比较常见。在我的案例当中也有，我前段时间在大梅沙这边就代表发展商打了一个官司，就是业主委员会要告发展商，这个官司应该赢的，但是由于业委会没有按照业主大会通过决议的一个程序来进行，结果这个官司最后以业委会撤诉告终。我还把这个案例写成一个文章发到现代物业杂志上，4月1号刊登。这就体现出一个什么问题呢？就是说现在很多小区实际上是业委会在操作很多问题，《物权法》出台后，业主就可以对业委会或者业主大会某些损害他们的权益的决议进行提请撤销之诉。在大梅沙那边有一个小区也有这种情况，就是他们小区所有官司都没有经过业主大会同意的，业委会就去打了，一年当中打了5场，输了4场，其中有一场官司由于业委会损害物业管理公司名誉权要赔偿5万，结果业委会就把赔偿款分摊到各家各户，这种就很明显损害业主权益的一个做法，有了《物权法》以后，我想这些现象就有了法律依据，也迎刃而解。
第二类，谈到业主跟小区里建筑物区分共有权这个问题，刚才谢先生也谈到一个比较突出的问题，停车场约定问题，法律现在规定开发商与小业主对于停车场和公共部位有约定就按约定执行，现在这种售楼方式基本上以国土部门颁发的合同范本来进行的，很多条款发展商不允许小业主进行变更或者自己修改，只有他提出来的条件，你要买我的楼就接受。这样一来，他首先把所有公共部位的约定下来，这种是一种很不平等的条约，业主不得不同意。实际上这种不公平的约定就变成合法化，这个怎么来解决？实际上《物权法》没有办法解决。我觉得对于停车场和公共部位这部分，我觉得发展商在报建的时候，在国土部门就应该有备案登记，到底停车场发展商怎么规划的？是作为共有的还是作为发展商自己的产业来进行售卖？我觉得首先在国土部门进行一种备案登记以后，那这样以后处理起来就比较好处理。否则单靠约定，这种纷争没有办法解决，也是以合法化来侵犯了小业主利益。我不知道以后问题出来后，会不会有细则来进行解释。我觉得应该按这种预先用预售备案的方式来首先定产权，然后再进行约定，这样就比较合理。
戴欣明：这就是我们经常遇到的法制不健全的问题。
谢勇：现在深圳车库没有一家可以取得房屋登记备案的，因为车库有一个防空功能在里面。
梁赤：粤海大厦停车库就是通过批准预售，取得停车库单独的房产证。停车库作为人防功能，验收机构验收合格后，还要投入人防办验收合格后才能入伙。目前和平年代，这个功能我觉得也没有必要列进去了。以前停车库为什么产权不明，这一点有关系。它就是作为以后国防功能来用，你卖掉的怎么办呢？所以这也是一个问题。
主持人（王方）：时间也差不多了，最后每个人用一句话来总结今天各位的观点，包括对法律的预测、对业主的建议。先从崔总开始。
崔元星：做明白的业主，做明智的物业投资者。
余绍元：《物权法》的出台能够帮助业主更加明白你是有对物业有拥有权，希望业主珍惜所有权、使用权、支配权。
谢勇：《物权法》的出台对业主总体上是一个好事，希望地方政府制定相应法规里更加明确化，更有操作性，更好的保障业主的利益。
梁赤：我提醒业主清楚自己的权利，行使好自己的权利。
牛刀：《物权法》应该是中国社会历史性的进步，我们应该珍惜这种进步，珍惜这个时代给我们提供来的对全体民众财产的保障权。
戴欣明：首先我们要看到在社会主义初级阶段有很多不健全的地方，也有很多需要特殊性的地方，但是我们更重要的应该强调加快我们的法制法规建设，在这条道路上我认为任重而道远。
王荷：《物权法》给物业管理公司提出了一个很好的建议，你只有充分尊重业主的权益，最后才能尊重自己的权益。
主持人（王方）：新华社发了一条新闻，全国人大法工委负责人解读《物权法》，最后一点说了一下，要注意《物权法》宣传和普及。这块也算是我们搜房网的一个责任。我给大家念一下：贯彻实施好《物权法》，一是要加强《物权法》宣传和普及工作，提高广大人民群众特别是领导干部对《物权法》的认识，各级学习《物权法》基本规定，妥善处理物权纠纷，依法保障当事人合法权益，二是抓紧制定配套法规，完善保护私有财产，完善征收、征用的法律法规，除了法律法规外，《物权法》有些规定也需要司法解释进一步具体化。
感谢大家的光临。希望搜房网网友具体问题可以登陆各位博客进行交流，谢谢大家！